Sentenza del 02/03/2018 n. 4950 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore dichiarato nell'atto di compravendita dell'11 luglio 2006, relativo a un terreno edificabile di 1.552 mq sito nel Comune di Guidonia di Montecelio, da 48.000 euro a 207.000 euro, chiedendo le maggiori imposte, sanzioni e interessi. Il contribuente sosteneva che il terreno fosse sostanzialmente o totalmente inedificabile, perché soggetto a destinazione urbanistica in parte a verde pubblico attrezzato e in parte a viabilità, oltre che a ulteriori vincoli naturalistici e ferroviari. Contestava quindi la stima dell'Ufficio e denunciava violazione di legge, carenza motivazionale e omessa pronuncia sul vincolo ferroviario.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto corretta la valutazione dell'Ufficio, fondata sulla destinazione urbanistica del terreno, sull'indice di edificabilità pari a 2,31 mc/mq per la parte in zona B2 e sul valore del prodotto edilizio realizzabile. La destinazione a verde pubblico o a servizi pubblici può ridurre il valore venale, ma non elimina necessariamente la natura edificabile del terreno né impedisce l'applicazione del criterio del valore venale in commercio. Il vincolo ferroviario, anche se esistente, non avrebbe comunque escluso in assoluto l'edificabilità e non era quindi decisivo. Il ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese processuali, liquidate in 4.800 euro, oltre accessori e rimborso forfettario del 15%, nonché dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52

  L'art. 51 impone di determinare il valore venale in comune commercio; l'art. 52, comma 4, esclude il criterio di valutazione automatica per i terreni con destinazione edificatoria.

  Per la determinazione dell'imposta di registro, il valore del terreno deve essere rapportato al suo valore venale effettivo. I vincoli urbanistici che incidono sull'edificabilità possono ridurre tale valore, ma non escludono automaticamente il carattere edificatorio del terreno.

• Legge regionale Lazio n. 38 del 1999, art. 50

  È stata richiamata dal ricorrente in relazione alla disciplina urbanistica regionale, ma la Corte non ha ravvisato una violazione rilevante ai fini della decisione.

• Costituzione, art. 111

  Il richiamo riguardava l'obbligo di motivazione e il giusto processo; la Corte ha ritenuto adeguata e coerente la motivazione della sentenza impugnata.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2

  L'inclusione di un'area in una zona destinata a servizi pubblici o di interesse pubblico non ne esclude necessariamente il carattere oggettivamente edificabile; occorre distinguere i vincoli di inedificabilità assoluta dai vincoli di destinazione.

• D.P.R. n. 327 del 2001, art. 22-bis

  La disposizione è stata richiamata per il decreto di occupazione d'urgenza relativo all'espropriazione connessa alla ferrovia. Tale vincolo, tuttavia, non è stato ritenuto idoneo a escludere in assoluto l'edificabilità del terreno.

• Codice di procedura civile, art. 112

  La Corte ha ritenuto inammissibile la censura di omessa pronuncia sul vincolo ferroviario, perché la questione avrebbe potuto configurare, al più, un difetto di motivazione e non una mancata decisione su una domanda o eccezione.

• Cass. n. 12256 del 19 maggio 2010

  I vincoli di piano che incidono sull'edificabilità, come la destinazione a verde o parchi urbani, non sottraggono necessariamente il terreno al regime fiscale dei suoli edificabili, ma incidono sulla concreta determinazione del valore venale.

• Cass. n. 23814 del 23 novembre 2016

  I vincoli di inedificabilità assoluta, generali e preventivi, devono essere distinti dai vincoli di destinazione: solo i primi possono escludere la natura edificabile, mentre i secondi incidono principalmente sul valore.

Massime di principio

• Ai fini fiscali, la natura edificabile di un terreno non viene meno automaticamente perché una parte dell'area è destinata a verde pubblico, servizi, viabilità o altre finalità pubbliche.
• Occorre distinguere tra vincoli di inedificabilità assoluta, che possono escludere la natura edificatoria, e vincoli di destinazione o pianificazione, che normalmente riducono il valore venale senza eliminarlo.
• La valutazione fiscale può considerare l'indice di edificabilità, la cubatura realizzabile, la destinazione urbanistica e il valore del prodotto edilizio potenzialmente ottenibile, anche se l'edificazione concreta è limitata o non immediatamente attuabile.
• Un diniego di permesso di costruire relativo a uno specifico progetto non dimostra necessariamente l'inedificabilità assoluta dell'intero terreno: occorre verificare l'estensione oggettiva e generale del vincolo.
• La presenza di una ferrovia o di altri vincoli infrastrutturali deve essere valutata nel concreto; essa può diminuire il valore del terreno, ma non esclude automaticamente la sua natura edificabile.
• Per contestare efficacemente una rettifica di valore è necessario fornire prove puntuali sull'incidenza dei vincoli sull'intera area, sulla concreta impossibilità edificatoria e sulla conseguente riduzione del valore di mercato.