Sentenza del 26/01/2015 n. 322 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguardava la determinazione della plusvalenza derivante dalla cessione onerosa di un terreno edificabile. L'Amministrazione aveva presumibilmente assunto come prezzo di cessione il valore del terreno definito ai fini dell'imposta di registro, calcolando su tale differenza la maggiore plusvalenza imponibile ai sensi degli artt. 67 e 68 TUIR. Il contribuente ha contestato che il valore accertato ai fini dell'imposta di registro coincidesse necessariamente con il corrispettivo effettivamente incassato, offrendo elementi contrari, tra cui una perizia giurata, un accertamento relativo a un terreno limitrofo e le risultanze bancarie.

La decisione

La presunzione di corrispondenza tra il valore definitivo ai fini dell'imposta di registro e il prezzo effettivo di cessione è stata ritenuta legittima, ma non assoluta. Tale valore può costituire un elemento presuntivo idoneo a determinare il più probabile prezzo di vendita e, quindi, la plusvalenza imponibile; tuttavia, il contribuente deve poter fornire prova contraria dell'effettivo corrispettivo ricevuto. Sono stati riconosciuti come potenzialmente rilevanti, a tal fine, la perizia giurata di stima, il confronto con l'accertamento relativo a un terreno limitrofo e le movimentazioni bancarie dalle quali risulti l'assenza di ulteriori somme incassate. Ne consegue che l'accertamento fondato esclusivamente sul valore ai fini dell'imposta di registro non è inattaccabile e deve essere ridimensionato o annullato se la prova contraria risulta idonea.

Norme richiamate

• Art. 67, primo comma, lett. a), TUIR

  Plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

  Individua tra i redditi diversi le plusvalenze derivanti dalla cessione onerosa di terreni edificabili.

• Art. 68, primo comma, TUIR

  La plusvalenza imponibile è determinata dalla differenza tra il corrispettivo percepito per la cessione e il prezzo di acquisto, aumentato dei costi inerenti.

• Art. 38 D.P.R. n. 600/1973

  Disciplina l'accertamento sintetico e analitico-induttivo dei redditi e consente all'Amministrazione di utilizzare elementi presuntivi, purché dotati dei requisiti di gravità, precisione e concordanza.

• Art. 2697 cod. civ.

  Ripartisce l'onere della prova: chi vuole far valere un diritto deve provare i fatti costitutivi, mentre chi eccepisce l'inefficacia o l'estinzione deve provare i fatti su cui l'eccezione si fonda.

• Art. 2727 cod. civ.

  Consente di desumere un fatto ignoto da un fatto noto attraverso presunzioni.

• Art. 2729 cod. civ.

  Le presunzioni non stabilite dalla legge sono ammesse solo se gravi, precise e concordanti; la presunzione derivante dal valore ai fini dell'imposta di registro è quindi superabile con prova contraria.

Massime di principio

• Il valore attribuito a un immobile ai fini dell'imposta di registro può essere utilizzato dall'Amministrazione come indizio del prezzo effettivo di vendita ai fini delle imposte dirette, ma non determina automaticamente la plusvalenza imponibile.
• La presunzione è superabile: il contribuente deve dimostrare, con elementi documentali concreti e coerenti, che il corrispettivo realmente incassato era inferiore al valore utilizzato nell'accertamento.
• Sono particolarmente utili la documentazione bancaria, la prova dei pagamenti effettivi, perizie giurate, atti relativi a immobili comparabili o limitrofi e ogni elemento che dimostri il valore reale del bene e l'assenza di ulteriori somme ricevute.
• La plusvalenza deve essere calcolata sul prezzo effettivamente percepito, al netto del costo di acquisto e dei costi inerenti documentati, non su un valore meramente presunto quando questo sia efficacemente smentito.
• In una situazione analoga, è opportuno contestare sia la gravità, precisione e concordanza della presunzione utilizzata dall'Amministrazione sia fornire una ricostruzione alternativa, documentata e specifica, del corrispettivo effettivo.