Cassazione Civile, Sentenza n. 18406/2023 del 28/06/2023

Esito

La controversia

Impugnazione in Cassazione della sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 5118/2020, che aveva riformato la sentenza di primo grado e accolto la domanda riconvenzionale dei promissari acquirenti trasferendo loro la proprietà dell'immobile subordinatamente al pagamento del residuo prezzo di €118.785,00. La ricorrente deduceva vizi di motivazione e violazioni di norme processuali e sostanziali: errata valutazione del valore dell'immobile (contestando l'uso di una CTU alternativa e sostenendo l'applicazione del parametro OMI indicato dall'Ing. Ciampi), mancato esame di fatti decisivi (deposizioni testimoniali e lo stato di bisogno della venditrice), violazione degli artt. 113,115,116,61,62 c.p.c. e degli artt. 1448 e 2932 c.c. (contestando l'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. e l'esecuzione specifica), nonché rilievo della giurisprudenza di rinvio (Cass. n.15338/2018) e discussione su quali elementi probatori dovessero prevalere.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso principale proposto da Anna Maria Rosati e ha dichiarato inammissibile il ricorso incidentale presentato da Michele Miceli e Maria Teresa Perri. La Corte ha ritenuto che il giudice del rinvio avesse correttamente applicato il principio di diritto indicato dalla precedente pronuncia di legittimità (Cass. n.15338/2018): la verifica della lesione "ultra dimidium" deve fondarsi sul valore dei beni al momento della stipula del preliminare e soprattutto sui prezzi correnti e sulle concrete trattative di mercato dell'epoca, non su una valutazione meramente astratta. La Corte ha inoltre censurato la genericità delle doglianze della ricorrente (omesso esame di fatti non correttamente indicati in Cassazione) e l'introduzione di questioni nuove non trattate in sede di merito (art. 2932 c.c.), dichiarandole inammissibili. Per tali ragioni è stata confermata la decisione che ha trasferito la proprietà agli acquirenti subordinatamente al pagamento dell'importo stabilito; le spese del giudizio di legittimità sono compensate tra le parti; è dato atto degli obblighi contributivi (contributo unificato) previsti dalla normativa.

Norme richiamate

• art. 1448 c.c.

  Regola la rescissione per lesione "ultra dimidium": la Corte ha affermato che la verifica della sproporzione va fatta sul valore dell'immobile al momento del preliminare e soprattutto in relazione ai prezzi correnti di mercato e alle concrete trattative dell'epoca, non su una valutazione astratta o meramente intrinseca del bene.

• art. 2932 c.c.

  Prevede la pronuncia costitutiva (o l'esecuzione specifica) che realizza il trasferimento dell'immobile quando il promittente venditore non adempie. La Corte ha ritenuto che l'accoglimento della domanda riconvenzionale ex art.2932 fosse questione di merito non rimessa al nuovo motivo introdotto in Cassazione e quindi che eventuali censure su tale punto fossero inammissibili se non tempestivamente dedotte nei gradi precedenti.

• art. 1450 c.c.

  Norma sulla riconduzione ad equità in caso di iniquità sopravvenuta o eccessiva onerosità contrattuale; richiamata nel percorso processuale quale elemento valutativo su alcune domande accessorie (veniva richiamata la domanda di riequilibrio delle condizioni patrimoniali avanzata dagli acquirenti).

• artt. 113, 115, 116 c.p.c.

  Riguardano i poteri del giudice e la valutazione delle prove. La ricorrente lamentava violazioni ma la Corte ha ritenuto le doglianze generiche: non è stata adeguatamente specificata la presunta valutazione illegittima delle prove o l'uso di elementi 'extraprocesso' dal giudice.

• artt. 61 e 62 c.p.c.

  Norme relative all'onere della prova e all'istruzione probatoria; la Corte ha ritenuto che non risultino violazioni attestate né che la Corte territoriale si sia discostata senza motivazione dagli esiti delle consulenze tecniche rilevanti.

• art. 360 comma 1 n. 3 e n. 5 c.p.c.

  Motivi di cassazione per violazione di legge (n.3) e omesso esame di fatto decisivo (n.5). La Corte ha ritenuto alcuni motivi inammissibili per genericità o perché hanno prospettato questioni non previamente trattate; il vizio per omesso esame non è provato secondo i criteri richiesti dalla giurisprudenza.

• artt. 366 e 369 c.p.c.

  Regole sull'autosufficienza e sugli oneri di indicazione degli atti/processuali: la Corte ha richiamato l'onere della parte in Cassazione di indicare dove e quando una questione è stata sollevata nei precedenti gradi, pena l'inammissibilità.

• art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/2002 (come modificato dalla l. n. 228/2012)

  Norma sul contributo unificato: la pronuncia dà atto dell'eventuale obbligo supplementare a carico delle parti per il versamento del contributo unificato per il rito di legittimità, secondo la disciplina richiamata.

• Cass. nº 15338/2018 (giurisprudenza citata)

  Pronuncia di rinvio che ha stabilito il principio applicato in questo giudizio: per accertare la lesione 'ultra dimidium' è necessario valutare i prezzi correnti 'allo illo tempore' e le concrete trattative di mercato, non limitarsi a perizie che determinino il valore in astratto senza considerare il contesto negoziale e gli elementi di mercato.

• Cass. nº 13114/2010 (giurisprudenza citata)

  Pronuncia che aveva cassato una precedente decisione per carenze motivazionali in ordine alla verifica dello stato di bisogno e alla determinazione del valore dell'immobile; citata a ricostruire il lungo iter processuale e l'orientamento istruttorio richiesto dal giudice di legittimità.

Massime di principio

• In una domanda di rescissione per lesione 'ultra dimidium' il giudice deve verificare la sproporzione in relazione al valore dei beni al momento del preliminare, prediligendo prove sui prezzi correnti di mercato e sulle trattative effettive piuttosto che una valutazione 'astratta' dell'immobile.
• Le perizie tecniche (CTU) non sono automaticamente vincolanti se contrastano con elementi di mercato e documentazione probatoria che dimostrano trattative concrete o altri indicatori dei prezzi 'allo illo tempore'.
• In Cassazione i motivi devono essere autosufficienti e specifici: il ricorrente deve indicare testualmente il fatto omesso, dove risulta negli atti e quando è stato oggetto di discussione; le censure generiche o che introducono nuove questioni non trattate nei gradi precedenti sono inammissibili.
• La domanda riconvenzionale ex art. 2932 c.c. (pronuncia costitutiva/esecuzione specifica) richiede un esame di merito e non può essere valorizzata per la prima volta in Cassazione; eventuali deduzioni su abuso di stato di bisogno o mala fede devono essere tempestivamente allegati e provati nei precedenti gradi.
• Se manca anche uno solo dei requisiti richiesti per accogliere la rescissione (sproporzione, stato di bisogno, causalità), il giudice può non esaminare gli altri requisiti e rigettare la domanda; l'assenza di sproporzione è sufficiente per escludere la rescissione.
• In caso di soccombenza reciproca o rigetto di entrambi i ricorsi, la Corte può disporre la compensazione delle spese processuali; va inoltre considerato l'eventuale obbligo di versamento del contributo unificato supplementare ai sensi della normativa vigente.