Sentenza del 23/05/2017 n. 4705 - Comm. Trib. Reg. per la Campania

Esito

La controversia

Il contribuente ha contestato l'accertamento con cui l'Amministrazione finanziaria aveva determinato un maggior valore dell'immobile compravenduto, presumibilmente sulla base dei valori OMI, sostenendo che il prezzo dichiarato nell'atto fosse congruo. A sostegno della propria posizione ha prodotto prove documentali e indicato circostanze concrete relative all'immobile e alla compravendita, idonee a dimostrare la correttezza del valore dichiarato.

La decisione

La decisione afferma che il giudice non può limitarsi a recepire automaticamente i valori OMI o la stima dell'Amministrazione, ma deve esaminare e valutare effettivamente le prove documentali e le circostanze dedotte dal contribuente. L'accertamento del maggior valore deve quindi essere sorretto da una valutazione concreta e motivata dell'immobile e degli elementi disponibili. Il ricorso del contribuente risulta accolto, o comunque la pretesa erariale è stata ritenuta non adeguatamente dimostrata nella parte in cui non considerava le prove offerte.

Norme richiamate

• Valori OMI dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare

  I valori OMI possono costituire elementi di riferimento o indiziari, ma non rappresentano da soli una prova sufficiente del maggior valore effettivo dell'immobile né consentono un accertamento automatico.

• Principio di valutazione delle prove e di motivazione della decisione

  Il giudice deve esaminare le prove documentali e le circostanze specificamente dedotte dal contribuente, spiegando nella motivazione perché le ritenga rilevanti o non idonee a dimostrare la congruità del prezzo dichiarato.

Massime di principio

• In un accertamento sul maggior valore di un immobile, i valori OMI costituiscono soltanto un parametro di orientamento e non sono sufficienti, da soli, a dimostrare il valore reale della compravendita.
• Il contribuente deve produrre elementi concreti sulla congruità del prezzo, come condizioni dell'immobile, stato di manutenzione, ubicazione, caratteristiche comparabili, perizie, documentazione bancaria e altri elementi della trattativa.
• Il giudice deve valutare specificamente le prove del contribuente e non può ignorarle o respingerle con una motivazione meramente apparente.
• L'Amministrazione finanziaria deve fondare la maggiore pretesa su una valutazione concreta, coerente e adeguatamente motivata del bene e delle circostanze della compravendita.
• La presenza di uno scostamento rispetto ai valori OMI non dimostra automaticamente l'occultamento di un maggior prezzo o valore: occorre un quadro probatorio complessivo.