Sentenza del 03/07/2024 n. 627 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado delle Marche

Esito

La controversia

Il contrasto riguarda l'attribuzione della rendita catastale per un immobile in categoria speciale D. L'Ufficio aveva determinato la rendita attribuendole unilateralmente un valore medio tra la proposta del contribuente e la proposta dell'Ufficio, senza un sopralluogo né una motivazione tecnica dettagliata. Il ricorrente contestava tale procedura chiedendo che la rendita fosse calcolata tramite stima diretta eseguita mediante sopralluogo secondo il procedimento indiretto per costo di costruzione.

La decisione

Il giudice ha ritenuto la determinazione dell'Ufficio viziata: l'attribuzione della rendita per immobili in categoria D deve essere effettuata con stima diretta a seguito di sopralluogo e, se si utilizza il procedimento indiretto, applicando correttamente il criterio del costo di costruzione. La mera attribuzione di un valore medio tra le due proposte, senza adeguata motivazione tecnica e senza sopralluogo, è arbitraria e quindi annullata. È stato disposto che la rendita sia ricalcolata secondo il corretto procedimento tecnico (sopralluogo e valutazione tramite costo di costruzione) o che l'atto dell'Ufficio sia annullato e riformulato con adeguata istruttoria.

Massime di principio

• Per immobili in categoria D la rendita catastale va attribuita mediante stima diretta a seguito di sopralluogo; non è sufficiente una determinazione a tavolino.
• Il procedimento indiretto per costo di costruzione è metodo idoneo per la valutazione di immobili speciali e deve essere applicato con criteri tecnici e motivazione.
• L'Ufficio non può risolvere la controversia attribuendo arbitrariamente un valore medio tra proposte contrastanti senza adeguata istruttoria e motivazione tecnica.
• In caso di contestazione, il contribuente può ottenere l'annullamento dell'atto dell'Ufficio se dimostra l'assenza di sopralluogo o di motivazione tecnica nella determinazione della rendita.
• La via corretta per l'Ufficio è eseguire il sopralluogo e predisporre una perizia o un atto motivato che espliciti i parametri utilizzati (costo di costruzione, coefficienti, eventuali rettifiche) prima di assegnare la rendita.