Sentenza del 21/03/2019 n. 494 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva riqualificato la vendita, formalmente avente a oggetto un fabbricato e il terreno circostante, come cessione di un terreno edificabile. Riteneva quindi tassabile ai fini IRPEF, ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, la plusvalenza di 590.000 euro. La contribuente contestava tale impostazione sostenendo che l'oggetto principale della vendita fosse il fabbricato, posseduto da oltre cinque anni, e che il terreno fosse ceduto solo come pertinenza o elemento accessorio. La controversia riguardava dunque la qualificazione sostanziale dell'operazione e la possibilità di considerare irrilevante il fabbricato in ragione della sua successiva demolizione e ricostruzione.

La decisione

La commissione tributaria ha accolto l'appello della contribuente, riformato la decisione di primo grado e annullato l'atto di accertamento. Ha ritenuto persuasivi i principi enunciati dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 5088 del 21 febbraio 2019, secondo cui la cessione di un edificio non può essere riqualificata come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure quando l'edificio sia destinato alla demolizione e ricostruzione o non sfrutti integralmente la capacità edificatoria del lotto. È stata disposta la compensazione integrale delle spese processuali, giustificata dai contrasti giurisprudenziali esistenti sulla questione.

Norme richiamate

• Articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR

  plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione

  La norma assoggetta a imposizione la plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno edificabile, ma non consente di qualificare automaticamente come cessione di terreno la vendita di un edificio esistente, anche se destinato alla demolizione e ricostruzione.

• Articolo 58, comma 2, del decreto legislativo n. 546/1992

  È stato invocato dall'Ufficio per sostenere l'utilizzabilità in appello della perizia di parte prodotta nel giudizio tributario.

• Articolo 20 del decreto del Presidente della Repubblica n. 131/1986

  l'imposta è applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici degli atti presentati alla registrazione, anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente

  La norma, riferita all'imposta di registro, valorizza la natura intrinseca e gli effetti giuridici dell'atto. La sentenza evidenzia tuttavia che tale criterio non può superare la distinzione legislativa tassativa tra cessione di edificio e cessione di terreno edificabile ai fini delle imposte dirette.

• Sentenza della Corte di Cassazione n. 5088 del 21 febbraio 2019

  la cessione di un edificio non può essere riqualificata come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l'edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria del lotto su cui insiste

  La distinzione tra edificio e terreno non edificato è alternativa e non ammette un tertium genus. Anche la previsione di demolizione e ricostruzione, eventualmente con aumento di volumetria, non trasforma la vendita dell'edificio in vendita di terreno edificabile.

• Articoli 3 e 53 della Costituzione

  Sono richiamati come limiti costituzionali al potere dell'Amministrazione finanziaria di riqualificare le operazioni negoziali e all'interpretazione delle norme tributarie.

Massime di principio

• Quando un contratto trasferisce un edificio esistente insieme al terreno su cui insiste, la cessione deve essere considerata, in linea generale, cessione di edificio e non di terreno edificabile.
• La destinazione dell'edificio alla demolizione e ricostruzione, la presenza di un permesso di costruire o la successiva realizzazione di un nuovo complesso immobiliare non sono, da sole, sufficienti a riqualificare la vendita come cessione di area edificabile.
• Ai fini dell'imposizione della plusvalenza occorre distinguere tra la vendita originaria di un edificio e la vendita di un terreno non edificato: solo quest'ultima rientra nella fattispecie dei terreni edificabili prevista dall'articolo 67 del TUIR.
• L'Amministrazione può valutare la sostanza economica dell'operazione, ma tale potere incontra il limite delle qualificazioni fiscali tassative stabilite dal legislatore.
• In presenza di orientamenti giurisprudenziali contrastanti, assumono particolare rilievo la natura oggettiva del bene esistente al momento della vendita, la descrizione dell'immobile nell'atto e la documentazione catastale e urbanistica.