Sentenza del 09/03/2020 n. 745 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

Impugnazione di un avviso di accertamento fondato su plusvalenze ritenute derivanti dalla cessione di terreni (in particolare terreno sito a M.) ritenuti edificabili. I ricorrenti hanno contestato la quantificazione della plusvalenza sostenendo che il corrispettivo indicato nell'atto è congruo rispetto al valore di mercato: hanno prodotto una perizia di parte, hanno evidenziato difetti e sopravalutazioni della perizia richiamata dall'ufficio (perizia destinata al finanziamento/ottenimento mutuo, valutazioni effettuate come se l'immobile avesse vista mare benché distante 800 m e privo di orizzonte marino, uso di parametri per superfici residenziali anche per spazi accessori, scostamento dagli indici dell'Agenzia del territorio), hanno richiamato valori comunali e la successiva vendita dell'immobile a prezzo coerente. Hanno inoltre invocato l'art. 5, comma 3 D.lgs. n.147/2015 per escludere automatismi nell'accertamento basato sul valore dichiarato.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale di Milano ha accolto il ricorso in riassunzione, riformando la sentenza di secondo grado e annullando integralmente l'avviso di accertamento. Il Collegio ha ritenuto che l'ufficio non abbia fornito elementi probatori specifici e attendibili a sostegno della pretesa impositiva e che gli elementi offerti dai contribuenti (perizia di parte, coerenza con i valori comunali e con la successiva vendita, rilievi sulla perizia dell'acquirente, esistenza di rivendicazioni petitorie sul bene) escludessero l'esistenza della plusvalenza contestata. L'ufficio aveva parzialmente annullato in autotutela parte dell'accertamento senza motivare criteri e prova: ciò non è stato ritenuto sufficiente. Condanna dell'Agenzia delle Entrate al rimborso delle spese di lite (complessivi euro 10.000,00 oltre accessori di legge).

Norme richiamate

• Art. 5, comma 3, D.Lgs. n.147/2015

  art. 5 comma 3 D.lgs. n. 147/2015

  Esclude ogni automatismo dell'accertamento fiscale fondato sul valore dichiarato o accertato ai fini dell'imposta di registro, ipotecaria o catastale: l'ufficio deve fornire elementi probatori specifici e attendibili per contestare il corrispettivo dichiarato.

• Sentenza Corte di Cassazione 13.4.2018

  sentenza resa il 13.4.2018

  La Corte di Cassazione ha rilevato che il giudice d'appello aveva ignorato indizi e prove offerte dalla contribuente e che l'accertamento dell'ufficio mancava di fondamento probatorio specifico; il giudice di merito deve valutare i molteplici elementi indiziari prodotti dal contribuente.

Massime di principio

• L'ufficio fiscale non può ritenere automaticamente inesatto il corrispettivo dichiarato: deve provare, con elementi specifici e attendibili, la discrepanza rispetto al valore reale.
• Perizie redatte per ottenere finanziamenti (mutui) possono avere una tendenza alla sovrastima e vanno criticate quando sono l'unico elemento probatorio dell'amministrazione.
• La congruità del prezzo contrattuale può essere supportata da criteri comparativi quali indici dell'Agenzia del territorio, valori comunali e il prezzo di una successiva compravendita; questi elementi, se coerenti, rafforzano la posizione del contribuente.
• Una rettifica parziale in autotutela senza motivazione sui criteri adottati non sostituisce l'onere probatorio richiesto in giudizio: il giudice può annullare l'atto se l'amministrazione non giustifica la pretesa residua.
• Rilevano elementi fattuali quali la reale ubicazione (es. distanza dalla costa e mancanza di vista mare), l'esistenza di azioni rivendicative da terzi e il metodo di valutazione degli spazi accessori: tutti possono incidere sulla stima del valore venale.
• In casi analoghi il contribuente dovrebbe documentare sistematicamente: perizia di parte, confronti con indici ufficiali, documentazione su successive transazioni e ogni circostanza che giustifichi il prezzo pattuito; l'ufficio dovrà rispondere con prove contrarie concrete.