Sentenza n. 5110/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 7

Esito

La controversia

Gli appellanti hanno impugnato la sentenza del TAR Lazio n. 18214/2023, deducendo tre motivi. In primo luogo, hanno contestato il calcolo della variazione di sagoma, sostenendo che la soglia prevista dall’art. 17, comma 1, lett. e), l.r. Lazio n. 15/2008 dovesse essere verificata con riferimento al fabbricato complessivamente assentito e non alla singola unità immobiliare. In secondo luogo, hanno dedotto che le difformità edilizie, consistenti in ampliamenti realizzati durante la costruzione dell’edificio, fossero coeve alla realizzazione originaria e anteriori all’imposizione del vincolo paesaggistico del 1977; hanno quindi contestato sia la rilevanza ostativa del vincolo sopravvenuto sia la qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia in totale difformità ai sensi dell’art. 33 d.P.R. n. 380/2001. In terzo luogo, hanno censurato il richiamo alla soglia del 2% prevista dall’art. 17, comma 1, lett. c), l.r. Lazio n. 15/2008, lamentando l’assenza di una verifica autonoma, puntuale e riferita al fabbricato nel suo complesso. In via subordinata hanno prospettato questioni di legittimità costituzionale della disciplina regionale.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha accolto l’appello e riformato la sentenza del TAR. Ha ritenuto erroneo il calcolo della variazione di sagoma, pari al 71%, perché effettuato sulla sola unità immobiliare. La sagoma riguarda l’ingombro esterno e la conformazione planivolumetrica dell’edificio; quando più unità sono comprese in un fabbricato assentito con un unico titolo edilizio, la verifica deve essere compiuta con riferimento al fabbricato nel suo complesso. Il dato del 71% non poteva quindi dimostrare, da solo, il superamento della soglia di variazione essenziale. Il Collegio ha inoltre ritenuto che gli elementi istruttori, inclusa la planimetria catastale del 1971 e la verificazione disposta in primo grado, riconducessero le difformità alla fase originaria di costruzione e non dimostrassero un intervento successivo. La variazione catastale del 2018 riguardava la rappresentazione interna e non provava la realizzazione di nuovi volumi; anche la documentazione fotografica non era sufficiente. Ne conseguiva l’erroneità della qualificazione dell’intervento come autonoma ristrutturazione edilizia in totale difformità e dell’applicazione dell’art. 33 d.P.R. n. 380/2001. Il vincolo paesaggistico imposto nel 1977, successivamente alla costruzione e alle difformità, non poteva essere considerato automaticamente ostativo alla fiscalizzazione, tanto più che l’autorità paesaggistica aveva escluso l’illecito paesaggistico in ragione della anteriorità delle opere. Anche il richiamo alla soglia del 2% risultava inserito in una motivazione complessivamente viziata e non supportata da una verifica riferita al fabbricato unitariamente assentito. Il Comune dovrà riesaminare l’istanza in sede di riedizione del potere, applicando i principi affermati e tenendo conto della normativa sopravvenuta secondo il principio tempus regit actum. Le questioni di legittimità costituzionale sono rimaste assorbite. Le spese del doppio grado sono state compensate.

Norme richiamate

• art. 34, comma 2, d.P.R. n. 380/2001

  Disciplina la fiscalizzazione dell’abuso; l’istanza deve essere valutata sulla base della corretta qualificazione delle difformità e della loro incidenza sull’opera assentita.

• art. 33 d.P.R. n. 380/2001

  Non è applicabile a una vicenda qualificabile come difformità originaria risalente alla costruzione del fabbricato, anziché come autonomo intervento successivo di ristrutturazione edilizia in assenza di titolo o in totale difformità.

• art. 17, comma 1, lett. c), l.r. Lazio n. 15/2008

  L’eventuale superamento della soglia relativa al volume o alla superficie deve essere verificato con riferimento al fabbricato unitariamente assentito e mediante una motivazione coerente con la concreta natura dell’intervento.

• art. 17, comma 1, lett. e), l.r. Lazio n. 15/2008

  modifica della sagoma quando la sovrapposizione di quella autorizzata, rispetto a quella realizzata in variante, dia un'area oggetto di variazione, in debordamento od in rientranza, superiore al 10 per cento (oggi 15%) della sagoma stessa

  La variazione di sagoma deve essere calcolata sulla conformazione planivolumetrica e sull’ingombro esterno del fabbricato complessivamente assentito, non sulla singola unità immobiliare quando questa appartenga a un edificio autorizzato con un unico titolo.

• artt. 32, 33 e 34 d.P.R. n. 380/2001

  La qualificazione della difformità e il regime sanzionatorio devono corrispondere alla concreta natura dell’intervento e alla sua incidenza sull’opera assentita.

• artt. 16, 17 e 18 l.r. Lazio n. 15/2008

  La disciplina regionale delle variazioni essenziali e delle conseguenze edilizie deve essere applicata sulla base di un accertamento puntuale e coerente con la consistenza complessiva del fabbricato.

Massime di principio

• Quando un fabbricato composto da più unità immobiliari è stato assentito con un unico titolo edilizio, la verifica della variazione di sagoma deve essere effettuata con riferimento all’ingombro esterno e alla conformazione planivolumetrica dell’intero fabbricato, non della singola unità immobiliare interessata dall’istanza di fiscalizzazione.
• La variazione di una planimetria catastale, se riferita alla rappresentazione interna dell’unità immobiliare e non accompagnata dalla prova della realizzazione di nuovi volumi o superfici, non dimostra di per sé l’esecuzione di un intervento edilizio successivo.
• Quando gli elementi istruttori riconducono le difformità alla fase originaria di costruzione del fabbricato, l’amministrazione non può qualificarle come autonomo intervento successivo di ristrutturazione edilizia in totale difformità senza adeguata prova contraria e motivazione.
• Un vincolo paesaggistico imposto dopo la realizzazione delle opere non può essere considerato automaticamente ostativo alla fiscalizzazione sulla base della sola presenza attuale del vincolo; occorre accertare la data di esecuzione delle opere e la disciplina applicabile ratione temporis.
• Nel riesaminare un’istanza di fiscalizzazione dopo l’annullamento del diniego, l’amministrazione deve verificare in modo puntuale e motivato l’incidenza delle difformità rispetto al fabbricato complessivamente assentito e applicare, secondo il principio tempus regit actum, la normativa sopravvenuta rilevante al momento della riedizione del potere.

Come è indicizzato