Sentenza n. 171/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 4

Esito

La controversia

Il privato aveva presentato una DIA ai sensi degli artt. 22, comma 2, e 23 del d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 3 della l.r. Lazio n. 13/2009, avente a oggetto il recupero a fini abitativi di un sottotetto. Roma Capitale aveva annullato in autotutela la DIA rilevando, da un lato, che il sottotetto non risultava attiguo o annesso a un’unità immobiliare residenziale ubicata nel medesimo edificio e, dall’altro, irregolarità nel calcolo della monetizzazione degli standard urbanistici e dei contributi di costruzione. In primo grado il ricorrente aveva dedotto la violazione degli artt. 7 e 10 della l. n. 241/1990, sostenendo di avere ricevuto tardivamente la comunicazione di avvio del procedimento; la violazione dell’art. 21-nonies della l. n. 241/1990, per difetto di motivazione sull’interesse pubblico concreto e attuale, omessa valutazione dell’affidamento e mancata ponderazione degli interessi; nonché la violazione dell’art. 3 della l.r. Lazio n. 13/2009, sostenendo che tale disposizione consentisse il recupero anche di sottotetti costituenti unità immobiliari autonome. In appello ha censurato la sentenza del TAR, insistendo sull’insufficienza della motivazione in materia di autotutela e sulla possibilità di recuperare sottotetti autonomi, anche quando non annessi a un’unità abitativa, purché ubicati in un edificio contenente unità immobiliari destinate a residenza.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato la sentenza del TAR. Il Collegio ha interpretato congiuntamente gli artt. 1 e 3 della l.r. Lazio n. 13/2009, nel testo vigente alla data di presentazione della DIA, rilevando che il recupero abitativo è consentito solo quando il volume sia compreso nella sagoma di copertura, sovrasti l’ultimo piano dell’edificio e sia attiguo o comunque annesso a un’altra unità immobiliare ubicata nel medesimo edificio. Il requisito di attiguità o annessione implica un rapporto di congiunzione, interdipendenza e reciproca funzionalità tra il sottotetto e l’altra unità immobiliare e non può essere esteso ai sottotetti autonomi. La disposizione è infatti derogatoria e speciale, sicché deve essere interpretata rigorosamente; una lettura estensiva determinerebbe un recupero indiscriminato e si tradurrebbe in una forma surrettizia di sanatoria edilizia non prevista dalla legge. La mancanza del requisito oggettivo rendeva irricevibile la pratica edilizia e impediva la formazione di un valido titolo, con conseguente infondatezza delle censure relative all’art. 21-nonies, all’affidamento e alla ponderazione degli interessi. Richiamando il principio dell’Adunanza Plenaria n. 8/2017, il Collegio ha comunque ritenuto congrua la motivazione dell’annullamento d’ufficio: gli interessi pubblici tutelati erano autoevidenti, l’autotutela era intervenuta entro il termine ratione temporis applicabile e l’amministrazione aveva richiamato la disciplina urbanistica violata, l’uso non consentito della disciplina sul recupero dei sottotetti e il rischio di alterazione degli standard urbanistici. Il ricorrente è stato condannato alle spese del grado, liquidate in euro 3.000,00 oltre accessori e spese generali.

Norme richiamate

• artt. 1 e 3 l.r. Lazio n. 13/2009

  “Possono essere recuperati a fini abitativi [...] i sottotetti esistenti [...] purché attigui o comunque annessi a unità immobiliari ubicate nel medesimo edificio”

  Il recupero abitativo è subordinato, tra l’altro, alla compresenza di un sottotetto compreso nella sagoma di copertura e sovrastante l’ultimo piano e di un rapporto di attiguità o annessione con un’altra unità immobiliare del medesimo edificio; il requisito non ricorre per sottotetti autonomi.

• artt. 22, comma 2, e 23 d.P.R. n. 380/2001

  Costituiscono la base normativa della DIA presentata per l’intervento edilizio, senza tuttavia superare i requisiti sostanziali previsti dalla disciplina regionale sul recupero dei sottotetti.

• art. 21-nonies l. n. 241/1990

  L’annullamento d’ufficio di un titolo edilizio richiede, in linea generale, un interesse pubblico concreto e attuale, la considerazione degli interessi dei destinatari e il rispetto del termine ragionevole; tali esigenze motivazionali risultano attenuate quando siano autoevidenti gli interessi pubblici tutelati e il titolo favorevole sia fondato su una non corretta rappresentazione dei presupposti.

• artt. 7 e 10 l. n. 241/1990

  Sono stati invocati dal ricorrente in relazione alla comunicazione di avvio e alla possibilità di presentare memorie e documenti; la decisione d’appello non sviluppa una distinta statuizione su tali censure, ritenendo decisivo il difetto del requisito sostanziale per il recupero del sottotetto.

• art. 3 d.P.R. n. 380/2001

  Richiamato nel testo in relazione alla natura edilizia dell’intervento e alla disciplina urbanistico-edilizia applicabile.

• d.m. n. 1444/1968

  Richiamato dall’amministrazione per le contestate modalità di calcolo della monetizzazione degli standard urbanistici.

Massime di principio

• La disciplina regionale speciale e derogatoria che consente il recupero abitativo dei sottotetti deve essere interpretata rigorosamente e consente l’intervento soltanto quando il sottotetto sia attiguo o comunque annesso a un’altra unità immobiliare ubicata nel medesimo edificio; il requisito non è soddisfatto dalla mera autonomia catastale o dalla mera collocazione del sottotetto in un edificio contenente altre abitazioni.
• Il requisito di attiguità o annessione richiesto per il recupero del sottotetto esprime un rapporto di congiunzione, interdipendenza e reciproca funzionalità tra il volume da recuperare e l’altra unità immobiliare; non è quindi sufficiente che il sottotetto costituisca un’unità immobiliare autonoma.
• L’interpretazione estensiva della disciplina sul recupero dei sottotetti, tale da consentire il recupero indiscriminato di volumi autonomi, non è ammissibile perché trasformerebbe una norma speciale di riutilizzo del patrimonio edilizio in una surrettizia ipotesi di sanatoria edilizia non prevista dall’ordinamento.
• Quando manchi un requisito oggettivo essenziale previsto dalla disciplina speciale per il recupero del sottotetto, la pratica edilizia non è idonea a determinare la formazione di un valido titolo abilitativo; in tale situazione non possono fondatamente invocarsi l’affidamento sul titolo e le garanzie motivazionali proprie del ritiro di un titolo validamente formatosi.
• Nell’annullamento d’ufficio di un titolo edilizio illegittimo, l’onere motivazionale relativo all’interesse pubblico e alla ponderazione degli interessi può risultare attenuato quando gli interessi pubblici urbanistici siano rilevanti e autoevidenti, l’intervento di autotutela sia tempestivo secondo il termine applicabile e l’amministrazione richiami puntualmente la disciplina violata e le circostanze che rendono illegittimo il titolo.
• Il mero decorso del tempo non consuma il potere di annullamento d’ufficio; il termine ragionevole decorre dalla scoperta, da parte dell’amministrazione, dei fatti e delle circostanze posti a fondamento dell’atto di ritiro, secondo il principio richiamato dall’Adunanza Plenaria n. 8/2017.

Come è indicizzato