Cassazione Civile, Sentenza n. 31431/2023 del 13/11/2023

Esito

La controversia

Electa aveva chiesto il pagamento di una provvigione per attività di mediazione relativamente a un'operazione immobiliare, sostenendo che l'accordo del 10 maggio 2007 costituisse la 'conclusione dell'affare' (contratto preliminare / preliminare di preliminare) e pertanto fondasse il diritto alla provvigione. Le controparti contestavano la qualificazione dell'accordo (ritenendolo mero atto preparatorio o vincolo endoprocedimentale), la titolarità dell'obbligo a carico delle singole venditrici e la competenza/legittimazione passiva di POLIS (società di gestione del fondo). In sede di cassazione si sono confrontate questioni processuali (ammissibilità del ricorso di revocazione, mescolanza dei motivi di cassazione, rinuncia al ricorso) e soprattutto la questione sostanziale se il "preliminare di preliminare" integri o meno la "conclusione dell'affare" ai fini del diritto del mediatore alla provvigione.

La decisione

1) Ricorso R.G. 37208/2019 (POLIS): dichiarato inammissibile; POLIS condannata alle spese di cassazione. 2) Ricorso R.G. 12522/2018 (LAGARE): LAGARE ha rinunciato al ricorso principale nei confronti di ELECTA, con estinzione parziale del giudizio tra LAGARE ed ELECTA e compensazione delle spese fra loro. 3) Sono stati esaminati e accolti i motivi incidentali proposti da POLIS e da INTERIMMOBILIARE/HELIOS/COEMI (in particolare i motivi che censuravano la valutazione secondo cui il "preliminare di preliminare" costituiva "conclusione dell'affare"): la Corte di cassazione ha ritenuto che il "preliminare di preliminare", pur valido se fondato su interesse meritevole di tutela, regola la formazione progressiva del contratto e non abilita le parti ad agire per esecuzione specifica del negozio (art. 2932 c.c.) né fonda il diritto del mediatore alla provvigione ex artt. 1754-1755 c.c.; conseguentemente la sentenza della Corte d'appello di Milano n.1501/2018 va cassata nella parte che ha riconosciuto la provvigione sulla base del 'preliminare di preliminare' e la causa rinviata alla Corte d'appello di Milano in diversa composizione per nuovo esame coerente con il principio indicato. Sono stati respinti o assorbiti gli altri motivi incidentali; un motivo incidentale (sul collocamento a riposo del giudice) è stato dichiarato infondato. La Corte ha inoltre richiamato l'inammissibilità della mescolanza indiscriminata dei motivi di cassazione (art.360 c.p.c.).

Norme richiamate

• Codice civile - art. 1754

  Uso nel richiamo al diritto del mediatore alla provvigione: la Corte ribadisce che il diritto del mediatore consegue alla 'conclusione dell'affare' tra le parti messe in contatto

• Codice civile - art. 1755

  Interpretato come disposizione che lega il sorgere della provvigione alla conclusione dell'affare; la sentenza specifica che il 'preliminare di preliminare' non integra tale conclusione quando non abilita all'esecuzione forzata del negozio

• Codice civile - art. 2932

  Richiamato per la distinzione tra atti che abilitano all'esecuzione specifica (es.: contratto preliminare vero e proprio) e atti che producono solo obblighi endoprocedimentali; il 'preliminare di preliminare' non abilita all'azione ex art.2932

• Codice civile - artt. 1351, 1362, 1363

  Richiamati nei motivi incidentali relativi ai criteri di interpretazione del contratto; la Corte valuta la qualificazione negoziale sulla base dell'interpretazione letterale, sistematica e teleologica

• D. Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58 (T.U.F.) - art. 36

  Invocato da POLIS per sostenere l'autonomia patrimoniale del fondo e l'esclusione di responsabilità della SGR con il proprio patrimonio; la Corte ha ritenuto che la questione inerisse a profili giuridici e patrimoniali da valutare eventualmente in sede esecutiva e non facessero oggetto di revocazione per errore di fatto

• Codice di procedura civile - art. 395, n. 4 (revocazione per errore di fatto)

  Richiamato nel ricorso incidentale di POLIS; la Corte d'appello aveva ritenuto le questioni prospettate rilevare come profili giuridici e non come fatto storico erroneamente percepito, con conseguente rigetto della revocazione

• Codice di procedura civile - art. 360, comma 1, nn. 3,4,5 (motivi di cassazione)

  Usato per censurare la sentenza di appello; la Corte di cassazione ha rilevato inammissibilità per mescolanza incoerente di mezzi di impugnazione e ha precisato i criteri di ammissibilità delle doglianze in cassazione

• Codice di procedura civile - artt. 390, 391

  Richiamati in relazione alla rinuncia al ricorso; la Corte ha dichiarato estinzione parziale del giudizio per rinuncia di LAGARE, precisando effetti e conseguenze sulla liquidazione delle spese

• Norme e principi giurisprudenziali (Sezioni Unite Cass. n. 4628/2015 e successive pronunce)

  Analizzate e declinate: la sentenza SU 4628/2015 riconosce la validità del 'preliminare di preliminare' come vincolo endoprocedimentale ma non ha affermato che esso equivalga a un atto che abiliti all'esecuzione specifica; la Corte di cassazione conferma l'orientamento più recente che nega il diritto alla provvigione quando l'accordo ha natura meramente endoprocedimentale

Massime di principio

• Il diritto del mediatore alla provvigione nasce solo quando l'"affare" è concluso in senso tale da abilitare ciascuna parte ad agire per l'esecuzione specifica del negozio (art. 2932 c.c.) o per ottenere il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile; un 'preliminare di preliminare' che abbia solo natura endoprocedimentale non è sufficiente a fondare la provvigione
• Se si intende garantire il diritto del mediatore anche in fasi interlocutorie, è prudente prevedere clausole contrattuali esplicite che riconoscano e quantifichino la provvigione anche in caso di accordi preparatori, o prevedano il riconoscimento della possibilità di esecuzione specifica
• Nel contenzioso contro società di gestione di fondi (SGR), è essenziale individuare correttamente la legittimazione passiva: se l'obbligazione è stata assunta per conto del fondo, le difese devono tempestivamente sostenere l'assenza di legittimazione della SGR in proprio e l'autonomia patrimoniale del fondo, preferibilmente già in primo grado e in appello
• In cassazione evitare la mescolanza di censure eterogenee (violazione di legge, vizio di motivazione, omesso esame di fatto) nel medesimo motivo: ciò può determinare l'inammissibilità del ricorso
• La rinuncia al ricorso di cassazione estingue il giudizio rispetto alla parte rinunciante anche senza accettazione dell'altra parte; le notifiche e modalità formali vanno comunque rispettate per effetti sulle spese
• Questioni che attengono a fatti storici erroneamente percepiti possono essere oggetto di revocazione; profili giuridici o valutativi (interpretazione di norme, autonomia patrimoniale del fondo) non rientrano nella revocazione per errore di fatto e vanno trattati con i rimedi ordinari