Sentenza n. 1904/2026 - Firenze, Sezione 3

Esito

La controversia

La società, proprietaria di un’unità immobiliare compresa in una residenza turistico-alberghiera (RTA), ha impugnato il provvedimento comunale del 24 novembre 2025 che ha fatto venir meno gli effetti della SCIA presentata per il cambio di destinazione d’uso da ricettiva a residenziale. Il vincolo convenzionale ventennale di destinazione ricettiva era scaduto. Dopo una prima SCIA del 2024, inibita dal Comune per il mancato rispetto della superficie minima abitativa e per il divieto dell’art. 86 del regolamento urbanistico comunale, la società aveva presentato una nuova SCIA, relativa a un’unità ampliata e fondata anche sull’art. 23-ter, comma 1-ter, del d.P.R. 380/2001. Deduceva che tale norma ammette il mutamento d’uso della singola unità immobiliare e prevale sulle previsioni urbanistiche comunali restrittive; contestava inoltre la sussistenza dei presupposti per l’esercizio dell’autotutela. Il Comune eccepiva l’inammissibilità del ricorso, sostenendo che il provvedimento impugnato fosse meramente confermativo dell’inibitoria del 25 ottobre 2024, e sosteneva nel merito che l’unità non fosse una singola unità immobiliare, poiché parte di un complesso RTA unitario e inscindibile.

La decisione

Il TAR ha respinto l’eccezione d’inammissibilità: la nuova SCIA non era una mera riproduzione della precedente, perché riguardava un’unità ampliata e conteneva nuove prospettazioni giuridiche fondate sulla disciplina sopravvenuta dell’art. 23-ter del d.P.R. 380/2001. Ha accolto il motivo relativo al mutamento di destinazione d’uso. Le condizioni che gli strumenti urbanistici comunali possono fissare ai sensi dell’art. 23-ter, comma 1-ter, devono essere specifiche e non possono essere desunte implicitamente da previsioni comunali restrittive o impeditive, sulle quali prevale la norma statale. Ha inoltre escluso che l’unità non potesse qualificarsi come singola unità immobiliare per il solo fatto di essere stata parte della RTA: scaduto il vincolo convenzionale ventennale, sono venute meno anche le restrizioni collegate alla gestione unitaria, e il proprietario può esercitare le facoltà dominicali consentite dall’ordinamento, compreso il mutamento d’uso dell’unità. L’accoglimento ha travolto i presupposti giuridici dell’inibitoria; i restanti motivi, concernenti i presupposti dell’autotutela, sono stati assorbiti. Il provvedimento è stato annullato. Il Comune è stato condannato alle spese, liquidate in 4.000 euro oltre IVA, CPA e rimborso del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 23-ter, comma 1-ter, d.P.R. 380/2001

  Secondo la giurisprudenza che il Collegio condivide le condizioni previste dalla norma devono essere specifiche, e, quindi, non possono essere implicitamente desunte dagli strumenti urbanistici comunali vigenti, in considerazione del fatto che quanto disposto dal novellato articolo 23ter del Testo unico prevale sulle previsioni restrittive o impeditive negli stessi contenute.

  La possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare condizioni al mutamento d’uso ammesso dalla norma statale richiede condizioni specifiche ed espresse; non sono sufficienti restrizioni desumibili implicitamente dalla disciplina urbanistica comunale.

• art. 23-ter, comma 1-ter, d.P.R. 380/2001

  Anche tale considerazione non convince atteso che a seguito della scadenza dell’obbligo convenzionale a mantenere per un ventennio la destinazione a RTA tutti i vincoli derivanti da tale previsione devono ritenersi venuti meno ivi compreso quello inerente la gestione unitaria.

  Scaduto il vincolo convenzionale ventennale di destinazione ricettiva, vengono meno anche i vincoli collegati alla gestione unitaria della RTA; il proprietario può esercitare le facoltà dominicali consentite dall’ordinamento, incluso il mutamento d’uso della singola unità.

Massime di principio

• Ai sensi dell’art. 23-ter, comma 1-ter, del d.P.R. 380/2001, le condizioni che gli strumenti urbanistici comunali possono porre al mutamento di destinazione d’uso ammesso dalla norma devono essere specifiche: non possono essere ricavate implicitamente da previsioni comunali restrittive o impeditive, che cedono rispetto alla disciplina statale.
• La reiterazione di una SCIA dopo una precedente inibitoria è ammissibile quando la nuova segnalazione non si limita a riprodurre quella già presentata, ma presenta elementi di novità, quali modifiche dell’intervento o nuove prospettazioni giuridiche; in tal caso può formare oggetto di un nuovo esercizio dei poteri amministrativi.
• Quando è scaduto il vincolo convenzionale ventennale che imponeva la destinazione di un compendio a residenza turistico-alberghiera, vengono meno i vincoli derivanti da tale previsione, compreso quello di gestione unitaria; il proprietario può quindi esercitare le facoltà dominicali consentite dall’ordinamento, anche frazionando il compendio e mutando la destinazione delle unità nei limiti di legge.

Come è indicizzato