Parere n. 899/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 1

Esito

La questione giuridica

Il ricorrente ha impugnato con ricorso straordinario la determinazione con cui Roma Capitale ha disposto l'immediata sospensione di ulteriori attività edilizie relative a opere ritenute difformi dalla normativa urbanistica, tra cui l'ampliamento e l'accorpamento di un locale accessorio con cambio di destinazione d'uso, lo spostamento di un portoncino, la realizzazione di una porta-finestra e di due finestre, una diversa distribuzione degli spazi interni, una tettoia in legno, l'accorpamento di intercapedini tombate e la realizzazione di un bagno. Il primo motivo deduce violazione di legge ed errore nei presupposti, sostenendo che le opere fossero già ultimate e che l'art. 14 della legge regionale Lazio n. 15/2008 fosse applicabile soltanto a opere in corso di esecuzione. Il secondo motivo contesta la necessità del permesso di costruire e l'incompatibilità urbanistica degli interventi, qualificandoli come ristrutturazione edilizia leggera soggetta a DIA o SCIA e invocando la soglia del 2% prevista per le variazioni essenziali e per le tolleranze costruttive ed esecutive.

Il parere

Il Consiglio di Stato ha ritenuto infondati entrambi i motivi e ha espresso parere per il rigetto del ricorso. Il primo motivo è stato respinto perché la determinazione impugnata risulta adottata ai sensi dell'art. 16 della legge regionale n. 15/2008, e non dell'art. 14 richiamato dal ricorrente; viene quindi meno il presupposto della censura relativa all'ultimazione dei lavori. Anche il secondo motivo è stato rigettato perché gli interventi accertati consistono in ampliamenti e opere non presenti nel progetto iniziale e non possono essere ricondotti alle tolleranze costruttive ed esecutive. L'art. 34, comma 2-ter, d.P.R. n. 380/2001 riguarda difformità nella realizzazione di unità immobiliari regolarmente assentite, non superfetazioni, manufatti o vani nuovi estranei al progetto autorizzato, anche se di modeste dimensioni e contenuti entro il 2% delle misure progettuali. Il Consiglio ha richiamato, in tal senso, la sentenza della Sezione VI n. 2603 del 2025 e la precedente n. 2325 del 2016.

Osservazioni

Norme richiamate

• art. 16 l.r. Lazio n. 15/2008

  La determinazione dirigenziale è stata adottata ai sensi dell'art. 16 della legge regionale n. 15/2008.

  Il Consiglio di Stato ha ritenuto decisivo il riferimento all'art. 16 contenuto nel provvedimento impugnato, escludendo che la censura fondata sull'applicazione dell'art. 14 colga nel segno.

• art. 14 l.r. Lazio n. 15/2008

  Il ricorrente ha sostenuto che l'art. 14 fosse applicabile alle sole opere in corso di realizzazione.

  La disposizione non è stata ritenuta parametro effettivamente applicato dalla determinazione impugnata.

• art. 33 d.P.R. n. 380/2001

  Le opere sono state contestate in relazione all'art. 33 d.P.R. 380/2001.

  Il parere richiama la disposizione nel quadro normativo indicato dall'amministrazione, ma non ne sviluppa una specifica interpretazione autonoma.

• art. 34, comma 2-ter, d.P.R. n. 380/2001

  Non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure progettuali.

  La disposizione si riferisce alle difformità nella realizzazione di unità immobiliari regolarmente assentite e non si applica a superfetazioni, manufatti o vani non presenti nel progetto autorizzato, anche se contenuti entro il 2%.

Massime di principio

• L'art. 34, comma 2-ter, d.P.R. n. 380/2001 riguarda le difformità esecutive relative a unità immobiliari regolarmente assentite e non può essere invocato per legittimare ampliamenti, superfetazioni o nuovi vani non presenti nel progetto autorizzato.
• La soglia del 2% prevista per le tolleranze costruttive ed esecutive non opera quando l'intervento introduce un nuovo organismo edilizio o nuovi spazi non contemplati dal titolo abilitativo, anche se le relative dimensioni sono modeste.
• L'ampliamento di un'opera preesistente, se non realizzato in forza di un titolo abilitativo e in parziale difformità da esso, costituisce un autonomo intervento edilizio sine titulo e non una semplice difformità parziale dell'opera assentita.
• Nel valutare la legittimità di un provvedimento edilizio occorre fare riferimento alla disciplina normativa effettivamente richiamata e applicata dall'amministrazione nel provvedimento, non a una diversa disposizione individuata dal ricorrente.

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