Sentenza del 22/09/2016 n. 5392 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguarda la legittimità della rettifica del valore di un immobile ai fini dell'imposta di registro, fondata esclusivamente sui dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). Il principio riportato esclude che i valori OMI, da soli, siano sufficienti a determinare il reale valore venale dell'immobile: l'Amministrazione deve considerare anche le concrete caratteristiche e la situazione di fatto del bene esistente al momento della vendita.

Norme richiamate

• Norme in materia di imposta di registro e rettifica del valore degli immobili

  Il valore dell'immobile ai fini dell'imposta di registro deve essere determinato sulla base di elementi concreti e riferiti alla reale situazione del bene al momento della vendita; i dati OMI possono costituire un elemento di valutazione, ma non possono rappresentare l'unico fondamento della rettifica.

• Dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)

  Le quotazioni OMI hanno funzione orientativa e costituiscono presunzioni semplici o meri elementi indiziari. Non dimostrano automaticamente il valore effettivo del singolo immobile, poiché non tengono necessariamente conto delle sue specifiche condizioni, caratteristiche e stato di conservazione.

Massime di principio

• In caso di accertamento del valore di un immobile ai fini dell'imposta di registro, l'Amministrazione non può fondarsi esclusivamente sulle quotazioni OMI.
• Le quotazioni OMI possono essere utilizzate come punto di partenza, ma devono essere integrate da ulteriori elementi concreti, come ubicazione precisa, superficie, stato di conservazione, destinazione, caratteristiche costruttive, pertinenze e comparabili effettivi.
• La valutazione deve riferirsi alla situazione reale dell'immobile esistente alla data della compravendita, non a condizioni ipotetiche o successivamente migliorate.
• Il contribuente può contestare l'avviso dimostrando che le condizioni concrete del bene rendevano il suo valore inferiore rispetto alle quotazioni OMI.
• Un avviso adeguatamente motivato dovrebbe spiegare perché i dati utilizzati sono applicabili proprio a quell'immobile e confrontarsi con le sue specifiche caratteristiche.