Sentenza del 25/11/2020 n. 256 - Comm. Trib. Prov. Ancona

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di accertamento IMU 2015 per immobili dati in locazione finanziaria (leasing). La ricorrente afferma che, sebbene il contratto di leasing sia stato risolto per inadempimento del conduttore, l'utilizzatore non ha restituito gli immobili e ha continuato ad occuparli; perciò sostiene che la soggettività passiva dell'IMU sarebbe rimasta in capo all'utilizzatore fino alla riconsegna effettiva, richiamando l'art. 9 d.lgs. 14 marzo 2011 n. 23 e proponendo un'analogia con la disciplina TASI (art. 1, comma 672, legge 27 dicembre 2013 n. 147).

La decisione

Il ricorso è stato rigettato. La Commissione ha ritenuto che l'art. 9 del d.lgs. n. 23/2011 costituisce una deroga tassativa alla regola generale: durante la vigenza del contratto di leasing il soggetto passivo IMU è il locatario, ma con la risoluzione del contratto per inadempimento la deroga viene meno e torna ad applicarsi la regola generale che fa capo al proprietario-possessore. L'illecita detenzione dell'ex conduttore non prolunga gli effetti del contratto risolto né impedisce che il proprietario sia soggetto passivo IMU; il proprietario può agire civilmente per ottenere il rilascio, il risarcimento e il recupero di quanto dovuto. L'analogia con la disciplina TASI è esclusa, essendo i presupposti delle due entrate diversi. Spese compensate.

Norme richiamate

• art. 9 d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (IMU)

  Per gli immobili concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto. L'imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota ed ai mesi dell'anno nei quali si è protratto il possesso.

  Il leasing costituisce una deroga alla regola generale: durante la vigenza del contratto il soggetto passivo IMU è il locatario. Tuttavia la deroga è tassativa: con la risoluzione del contratto il regime speciale cessa e torna ad applicarsi l'obbligo in capo al proprietario-possessore, a prescindere dalla detenzione materiale da parte dell'ex utilizzatore.

• art. 1, comma 672, legge 27 dicembre 2013, n. 147 (TASI)

  Per la TASI, il locatario finanziario è obbligato al pagamento dalla data della stipula fino alla riconsegna effettiva del bene.

  La disposizione vale per la TASI, la cui ratio è la corresponsione per i servizi indivisibili comunali fruibili dall'occupante; non è automaticamente trasferibile all'IMU perché i presupposti giuridici delle due entrate sono diversi.

• art. 1, co. 669, legge 28 dicembre 2015, n. 208 (legge di stabilità 2016)

  La TASI è dovuta da chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo le unità immobiliari... In caso di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti in solido.

  Rafforza la specificità del presupposto TASI (possesso o detenzione e fruizione di servizi comunali) e spiega perché le regole operative della TASI (es. obbligo fino alla riconsegna) non vanno estese all'IMU.

• art. 1458 c.c. (effetti della risoluzione per inadempimento)

  La risoluzione per inadempimento produce effetti retroattivi fatti salvi gli obblighi già eseguiti: non può essere interpretata come un mezzo per protrarre indefinitamente gli effetti di un contratto cessato. Quindi l'occupazione illegittima non prolunga la qualifica giuridica di contratto di leasing.

• Riferimenti alla disciplina del possesso/detenzione (civile)

  Distinzione tra possesso e detenzione: l'IMU grava sul possessore/proprietario; la detenzione qualificata (es. locazione ordinaria) non trasferisce di norma l'obbligo IMU al detentore. Il legislatore ha introdotto esplicitamente la deroga per il leasing, limitata alla durata del contratto.

Massime di principio

• Durante la vigenza valida di un contratto di leasing l'utilizzatore (locatario) è soggetto passivo IMU in virtù della deroga prevista dall'art. 9 d.lgs. n. 23/2011.
• Con la risoluzione valida del contratto di leasing (anche per inadempimento) la deroga cessa: l'obbligo IMU ritorna al proprietario-possessore anche se l'ex utilizzatore detiene materialmente l'immobile senza titolo.
• L'occupazione illegittima o il ritardo nella riconsegna del bene non possono essere equiparati alla continuazione del contratto di leasing e non prolungano l'esenzione del proprietario dall'obbligo IMU; il proprietario deve esercitare prontamente azioni giudiziarie per il rilascio e il risarcimento.
• Non è possibile estendere per analogia le regole operative della TASI (che grava su chi detiene o occupa il bene per fruizione dei servizi comunali) all'IMU, perché i presupposti giuridici delle due entrate differiscono radicalmente.
• Il proprietario che sia tenuto all'IMU a causa della cessazione del contratto può poi esperire azioni civili (sfratto, reintegro, responsabilità extracontrattuale, richiesta di indennità o risarcimento) nei confronti dell'occupante illecito per recuperare oneri e danni.
• Per evitare esposizioni tributarie non desiderate è opportuno che il proprietario agisca tempestivamente per ottenere il rilascio o documenti che attestino la prosecuzione del rapporto (se effettivamente sussiste) e conservi prova degli atti di recupero del possesso.