Sentenza del 22/09/2015 n. 4021 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la legittimità dell'accertamento con cui la plusvalenza imponibile era stata calcolata sulla base del valore del terreno dichiarato o definito dall'acquirente ai fini dell'imposta di registro, anziché sul prezzo effettivamente pattuito e pagato dal venditore. Il valore utilizzato per l'imposta di registro costituisce un valore di stima o comunque un parametro fiscale riferito a un diverso tributo e non dimostra, da solo, che il corrispettivo reale della vendita sia stato superiore a quello indicato nell'atto.

La decisione

L'accertamento è stato ritenuto illegittimo. Ai fini della determinazione della plusvalenza IRPEF del venditore, l'Amministrazione non può sostituire automaticamente al prezzo effettivamente pagato il valore definito dall'acquirente ai fini dell'imposta di registro, poiché si tratta di elementi distinti: il primo rappresenta il corrispettivo reale della cessione, mentre il secondo costituisce un mero valore di stima. Per procedere a una maggiore imposizione occorrono ulteriori elementi idonei a dimostrare che il prezzo effettivo sia stato maggiore di quello dichiarato.

Norme richiamate

• IRPEF – disciplina delle plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni

  La plusvalenza deve essere determinata sulla base della differenza tra il corrispettivo effettivamente percepito dal cedente e il costo fiscalmente riconosciuto del bene, non sulla base di un diverso valore stimato ai fini dell'imposta di registro.

• Imposta di registro – valore del bene trasferito

  Il valore definito ai fini dell'imposta di registro può costituire un elemento indiziario, ma non prova automaticamente che il prezzo effettivamente pagato al venditore sia pari o superiore a tale valore. Non è quindi sufficiente, da solo, per determinare la plusvalenza imponibile ai fini IRPEF.

Massime di principio

• Il valore dichiarato o accertato ai fini di un'imposta non può essere automaticamente utilizzato per determinare la base imponibile di un tributo diverso, quando le rispettive discipline assumono criteri differenti.
• Per calcolare una plusvalenza da cessione immobiliare rileva, in linea generale, il corrispettivo realmente percepito dal venditore, salvo che l'Amministrazione dimostri con elementi concreti e convergenti l'occultamento di una parte del prezzo.
• Un valore di mercato o di stima può rappresentare un indizio, ma non equivale necessariamente al prezzo effettivamente pattuito e pagato.
• In una situazione analoga, il contribuente dovrebbe conservare l'atto di vendita, la documentazione dei pagamenti e ogni elemento che dimostri il corrispettivo reale; l'Amministrazione, invece, deve motivare adeguatamente l'eventuale rettifica e fornire prove ulteriori rispetto al solo valore di registro.