Sentenza del 19/06/2017 n. 4234 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

L’investitore aveva acquistato un terreno edificabile, vi aveva realizzato due villette di pregio e ne aveva ceduta una durante la fase di ultimazione dei lavori, conseguendo un significativo margine. La controversia riguardava la qualificazione dell’attività: investimento immobiliare destinato al godimento e alla percezione di canoni, oppure attività d’impresa di costruzione con finalità speculative. Sono stati ritenuti non decisivi la mancata detrazione dell’IVA durante la costruzione, l’iscrizione degli immobili tra le immobilizzazioni materiali e l’oggetto sociale dichiarato, perché tali elementi non prevalgono sulla sostanza economica dell’operazione.

Norme richiamate

• Disciplina IVA delle cessioni di fabbricati da parte di imprese costruttrici

  La vendita di un fabbricato effettuata dall’impresa costruttrice entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori è soggetta a IVA.

  La cessione effettuata nel periodo indicato rientra nel regime naturale di imponibilità IVA; non è necessaria un’opzione espressa del cedente.

• Principio della prevalenza della sostanza economica sulla forma giuridico-contabile

  La qualifica dell’attività deve essere ricavata dalle modalità concrete dell’operazione e dalla sua finalità economica, non soltanto dall’oggetto sociale, dalla classificazione contabile dei beni o dalle scelte relative alla detrazione dell’IVA.

• Principio antielusivo

  Le impostazioni formali adottate dal contribuente non possono essere utilizzate per alterare la qualificazione sostanziale di un’operazione con caratteristiche speculative o per sottrarla al corretto trattamento fiscale.

Massime di principio

• Per distinguere un investimento immobiliare privato da un’attività d’impresa di costruzione occorre valutare concretamente finalità, tempi, modalità di realizzazione e vendita degli immobili.
• La costruzione di più unità abitative con successiva vendita di una di esse, soprattutto se realizzata in prossimità dell’ultimazione e con conseguimento di un margine significativo, può indicare un’attività speculativa qualificabile come impresa di costruzione.
• La mancata detrazione dell’IVA, l’iscrizione degli immobili tra le immobilizzazioni e l’oggetto sociale non sono elementi decisivi se risultano incompatibili con la sostanza economica dell’operazione.
• Quando la cessione è effettuata dall’impresa costruttrice entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori, l’IVA può applicarsi in via naturale, senza una specifica opzione del cedente.
• La valutazione deve essere effettuata caso per caso: la vendita occasionale di un immobile non dimostra automaticamente l’esistenza di un’impresa, ma una sequenza organizzata e orientata al profitto può farlo.