Cassazione Civile, Ordinanza n. 05700/2024 del 04/03/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione del 17 marzo 2008 avente a oggetto un immobile da destinare ad attività sportiva. Il locatore ha intimato sfratto per morosità assumendo il mancato pagamento dei canoni dal 2010. La conduttrice si è difesa deducendo plurimi inadempimenti del locatore, richiamando precedenti giudiziali e un accertamento tecnico preventivo che avrebbero attestato l'obbligo del locatore di rendere i locali idonei all'uso pattuito e di eseguire lavori di ripristino, oltre a problemi di infiltrazioni e alla mancata disponibilità di alcuni locali al primo piano. In cassazione sono stati proposti quattro motivi: 1) violazione dell'art. 2909 c.c. per non aver valorizzato giudicati esterni asseritamente favorevoli alla conduttrice; 2) violazione dell'art. 1460 c.c. per non aver riconosciuto che l'inadempimento del locatore legittimava il rifiuto di pagare i canoni, nonostante la clausola solve et repete; 3) ancora violazione dell'art. 1460 c.c. e omesso esame di fatti decisivi per il mancato scomputo di somme relative ai locali al primo piano, ai lavori di ripristino e ai danni da infiltrazioni; 4) censura alla quantificazione dei canoni riconosciuti al locatore in sede di appello incidentale, ritenuta non comprensibile nel calcolo svolto dalla corte territoriale.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato l'intero ricorso inammissibile. Ha ritenuto, per il primo motivo, che la deduzione di un giudicato esterno fosse priva della necessaria specificità e localizzazione processuale degli atti e delle pronunce invocate; per il secondo, che la censura fosse generica e comunque infondata perché la clausola solve et repete non esclude l'eccezione di inadempimento, ma il giudice di merito aveva correttamente compiuto la comparazione tra i reciproci inadempimenti, valorizzando la maggiore gravità di quello della conduttrice, che aveva continuato a godere dell'immobile pur omettendo il pagamento dei canoni per lungo tempo. Il terzo motivo è stato ritenuto inammissibile per difetto di specificità, per mancata localizzazione degli atti, per impropria deduzione di un vizio di violazione di legge e di motivazione senza indicare un vero fatto storico omesso, nonché perché la doglianza mirava in sostanza a contestare l'interpretazione del contratto e la valutazione delle prove. Il quarto motivo è stato anch'esso dichiarato inammissibile perché non consentiva il controllo sugli atti richiamati e si risolveva in una critica non correttamente articolata del calcolo dei canoni. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2909 c.c.

  Il giudicato esterno può essere fatto valere solo rispettando gli oneri di specificità e di localizzazione degli atti su cui si fonda; la sua deduzione in cassazione richiede la riproduzione del contenuto rilevante delle decisioni e l'indicazione della loro collocazione processuale.

• art. 1460 c.c.

  L'eccezione di inadempimento è ammissibile anche nella locazione in caso di inesatto adempimento del locatore, ma deve essere valutata in rapporto di proporzionalità e buona fede rispetto all'inadempimento della controparte; la clausola solve et repete non la paralizza integralmente.

• art. 360, comma 1, nn. 3) e 5), c.p.c.

  Le censure in cassazione devono indicare con precisione la norma asseritamente violata, la parte della motivazione impugnata e, per il vizio di cui al n. 5, un vero fatto storico decisivo omesso, non mere questioni o argomentazioni.

• art. 366, comma 1, n. 4), c.p.c.

  I motivi devono essere specifici e consentire alla Corte di individuare con chiarezza la decisione censurata e il contrasto con la norma di legge invocata.

• art. 366, comma 1, n. 6), c.p.c.

  Il ricorrente deve indicare e localizzare con precisione gli atti e i documenti su cui fonda le censure; la mancata localizzazione comporta inammissibilità.

• art. 426 c.p.c.

  La doglianza sulla tardività o novità di una domanda nel rito del lavoro/locatizio va veicolata come error in procedendo, se si contesta la corretta applicazione della norma processuale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di inammissibilità del ricorso sussiste l'obbligo di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Chi deduce in cassazione l'esistenza di un giudicato esterno deve rispettare rigorosamente l'onere di autosufficienza, riportando il contenuto essenziale delle decisioni richiamate e indicando dove esse siano state prodotte e considerate nei precedenti gradi di giudizio.
• Nella locazione, la clausola solve et repete non elimina la possibilità per il conduttore di opporre l'eccezione di inadempimento, ma il giudice deve comparare i reciproci inadempimenti e verificare quale sia, in concreto, più grave e più idoneo a incidere sul sinallagma.
• L'eccezione di inadempimento può fondare il rifiuto del pagamento del canone solo se la sospensione sia proporzionata e conforme a buona fede rispetto all'entità dell'inadempimento del locatore e all'effettivo godimento dell'immobile da parte del conduttore.
• In cassazione il vizio di motivazione ex art. 360, n. 5, c.p.c. riguarda un fatto storico, principale o secondario, decisivo e controverso, non potendo essere utilizzato per sollecitare una nuova valutazione delle prove o per censurare questioni giuridiche formulate in modo generico.
• Le censure che investono l'interpretazione del contratto devono indicare specificamente quali canoni ermeneutici sarebbero stati violati; non è sufficiente contestare in via assertiva la lettura data dal giudice di merito alle clausole contrattuali.
• La mancata specificazione delle norme asseritamente violate, dei passaggi motivazionali censurati e degli atti rilevanti comporta inammissibilità del motivo per difetto di specificità e autosufficienza.

Come è indicizzato