Cassazione Civile, Sentenza n. 20672/2026 del 18/06/2026

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di accertamento TASI per gli anni 2018 e 2019. La ricorrente contestava che i fabbricati in corso di demolizione e/o ristrutturazione non dovessero essere assoggettati a TASI con base imponibile pari al valore del terreno edificabile; ha invocato la riduzione per inagibilità ai sensi dell'art. 13, comma 3, lett. b) del d.l. n. 201/2011 e richiamato disposizioni successive (art. 1, comma 740, l. n. 160/2019) non applicabili ratione temporis. Con un secondo motivo contestava il metodo di determinazione del valore imponibile (uso del valore dell'area senza detrarre i costi di ristrutturazione e senza riferirsi alle rendite catastali).

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della contribuente. Ha confermato che, per gli immobili oggetto di interventi di recupero (anche se riguardanti parti essenziali dell'edificio), la base imponibile va determinata con riferimento al valore dell'area edificabile ai sensi dell'art. 5, comma 6, d.lgs. n. 504/1992, fino all'ultimazione dei lavori o fino alla data di primo utilizzo. Ha escluso l'applicabilità della riduzione per inagibilità perché l'inagibilità rilevante è quella non superabile con interventi di manutenzione (richiamo a d.P.R. n. 380/2001, art. 24), mentre nel caso concreto parte dell'immobile restava operativa; ha ritenuto inammissibile e/o infondato il secondo motivo (novità non indicata nel giudizio di merito e valutazione di fatto insindacabile). Ha condannato la ricorrente al pagamento delle spese di lite (compensi quantificati in Euro 3.000,00 più spese forfettarie 15%, esborsi Euro 200,00 e accessori) e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato ove dovuto.

Norme richiamate

• l. n. 160/2019, art. 1, comma 740

  La norma è entrata in vigore il 01/01/2020 e quindi non è applicabile ai presupposti d'imposta relativi agli anni 2018-2019; non può pertanto incidere retroattivamente sulla determinazione dell'imposta per quegli anni.

• d.l. n. 201/2011, art. 13, comma 3, lett. b)

  Prevede la riduzione della base imponibile al 50% per i fabbricati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati; la Corte interpreta l'inagibilità come una condizione di degrado fisico o obsolescenza strutturale/tecnologica non superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, per cui la mera ristrutturazione temporanea non giustifica automaticamente la riduzione.

• d.lgs. n. 504/1992, art. 5, comma 6

  In caso di utilizzazione edificatoria dell’area di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell’art. 31, comma 1, lettera C, D ed E, della legge 5 agosto 1978, n. 457, la base imponibile è costituita dal valore dell’area

  Per interventi di recupero sull'intero fabbricato o su parti essenziali, la base imponibile ai fini di ICI/IMU/TASI deve essere determinata con riferimento al valore dell'area edificabile fino alla ultimazione dei lavori o al primo utilizzo dell'immobile ristrutturato; applicabile anche se i lavori riguardano parti rilevanti dell'edificio.

• l. n. 457/1978, art. 31, comma 1, lett. d)

  Indica le tipologie di interventi di recupero contemplate dalla disciplina urbanistica/edilizia cui si riferisce l'art. 5, comma 6, del d.lgs. n. 504/1992; utilizzata per qualificare gli interventi che determinano l'applicazione del criterio del valore dell'area.

• d.P.R. n. 380/2001, art. 24, comma 1

  Contiene i requisiti tecnici per valutare l'inagibilità/inabitabilità: la Corte richiede che la condizione sia tale da non poter essere superata con interventi di manutenzione per poter riconoscere la riduzione prevista dall'art. 13, comma 3.

• codice di procedura civile, art. 360, primo comma, n. 3

  Norma di legittimità invocata per censurare violazioni di legge; la Corte la utilizza per valutare l'ammissibilità e la fondatezza delle doglianze di diritto proposte in cassazione.

• d.P.R. n. 115/2002, art. 13, comma 1-quater (come modificato dalla l. n. 228/2012, art. 1, comma 17)

  Richiamata in relazione all'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato disposto dalla Corte a carico della ricorrente.

• d.l. n. 201/2011, art. 13, comma 9-bis; d.l. n. 102/2013, art. 2, comma 2, lett. a)

  La giurisprudenza richiamata dalla Corte limita l'esenzione prevista per i fabbricati 'costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita' al testo letterale, escludendo l'estensione ai fabbricati acquistati e ristrutturati dall'impresa acquirente destinati alla vendita.

Massime di principio

• Quando è in corso un intervento di recupero sull'intero fabbricato o su parti essenziali, la base imponibile per IMU/ICI/TASI si determina con riferimento al valore dell'area edificabile fino al completamento dei lavori o al primo utilizzo dell'immobile ristrutturato.
• La riduzione per inagibilità si applica solo se l'immobile presenta un degrado o obsolescenza non superabile con interventi di manutenzione: la mera ristrutturazione temporanea non determina automaticamente l'inagibilità ai fini fiscali.
• Se solo parti dell'immobile sono interessate ai lavori e altre parti restano operative, non si applica automaticamente la disciplina del valore dell'area all'intero bene; occorre valutare la rilevanza e l'incidenza delle parti interessate.
• Norme entrate in vigore dopo il periodo d'imposta contestato non possono essere applicate retroattivamente per rivedere il presupposto impositivo di anni precedenti.
• In Cassazione sono generalmente inammissibili le censure 'nuove' che non risultano dedotte o documentate nei gradi di merito; le contestazioni di fatto e di stima operate dal giudice di merito sono difficilmente sindacabili in sede di legittimità.
• Le questioni relative al metodo di determinazione del valore imponibile richiedono puntuale deduzione nei gradi di merito: l'assenza di tale deduzione può comportare l'inammissibilità del motivo in Cassazione.