Sentenza del 03/03/2020 n. 608 - Comm. Trib. Reg. per la Puglia

Esito

La controversia

La società vendeva un immobile per euro 305.000 mentre il costo di acquisto più completamento era pari a euro 389.864 (acquisto 363.636 + completamenti 26.228). L'ufficio ha ritenuto la cessione antieconomica, presumendo che il valore normale dovesse corrispondere al costo di acquisto e quindi ha recuperato la differenza come ricavo, disconoscendo la perdita dichiarata. In primo grado la CTP ha rigettato il ricorso ritenendo che spettasse al contribuente provare il contrario rispetto alla presunzione dell'ufficio. Il contribuente in appello ha prodotto fra l'altro una perizia di stima giurata (Ingegner DLG, 16/11/2017) e ha contestato l'uso da parte dell'Agenzia della sola presunzione che non si possa vendere sottocosto anziché l'applicazione dei criteri previsti dal provvedimento del Direttore dell'Agenzia n. 2007/120811 del 27/07/2007 per la determinazione del valore normale.

La decisione

La IV Commissione Regionale di Bari ha accolto l'appello, riformando la sentenza di primo grado e annullando gli atti di accertamento impugnati. Il Collegio ha ritenuto che l'Agenzia non potesse limitarsi alla presunzione della impossibilità della vendita sottocosto e che, per determinare il valore normale, dovesse utilizzare i criteri del provvedimento del Direttore dell'Agenzia del 27/07/2007; inoltre l'onere di fornire la prova del valore accertato grava sull'ufficio. Condanna dell'Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese di giudizio liquidate in euro 4.000,00 oltre accessori.

Norme richiamate

• Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate n. 2007/120811

  Il provvedimento fornisce i criteri da utilizzare per la determinazione del valore normale degli immobili; l'Agenzia è tenuta ad applicare tali criteri nell'accertamento e non può limitarsi a una presunzione generale che escluda la possibilità della vendita sottocosto.

Massime di principio

• Per la determinazione del valore normale degli immobili l'Agenzia delle Entrate deve utilizzare i criteri indicati nel provvedimento del Direttore dell'Agenzia (provv. n. 2007/120811) e non basarsi su una mera presunzione che la vendita non possa avvenire sotto costo.
• L'onere della prova circa il valore effettivo dell'immobile gravante sull'accertamento di valore spetta all'Amministrazione finanziaria, che dispone degli elementi e degli strumenti per dimostrarlo; l'ufficio deve quindi motivare e documentare il valore accertato.
• Il contribuente può efficacemente contrastare l'accertamento presentando perizie di stima giurate e altri elementi probatori che attestino il valore di mercato o le ragioni della dismissione a prezzo inferiore (es. vendite forzate, condizioni di mercato locali, patologie dell'immobile).
• La semplice applicazione della regola "valore normale = costo di acquisto" è insufficiente: occorre un'analisi comparativa e l'utilizzo dei criteri tecnici stabiliti dall'Agenzia per valorizzare le singole circostanze fattuali.
• In caso di mancato rispetto da parte dell'ufficio dei criteri procedimentali e probatori richiesti, il giudice può annullare l'accertamento e condannare l'Amministrazione alle spese.