Sentenza del 08/03/2016 n. 1237 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La contribuente ha impugnato l'accertamento IRPEF relativo all'anno 2007, con cui l'Agenzia aveva determinato una plusvalenza imponibile di 6.224,51 euro derivante dalla cessione dell'usufrutto sul terreno. La ricorrente sosteneva che il terreno dovesse essere qualificato come lottizzato ai sensi dell'art. 67, comma 1, lettera a), del TUIR e che, essendo stato acquisito per successione, la plusvalenza dovesse essere calcolata confrontando il corrispettivo di vendita con il valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione, individuata nell'autorizzazione comunale al piano di lottizzazione. L'Agenzia sosteneva invece che si trattasse di terreno edificabile non lottizzato, disciplinato dall'art. 67, comma 1, lettera b), poiché la convenzione di lottizzazione era stata stipulata successivamente alla vendita, e contestava inoltre la validità della perizia prodotta perché non asseverata.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha respinto sia l'appello della contribuente sia l'appello incidentale dell'Agenzia delle Entrate, confermando la sentenza di primo grado quanto alla qualificazione del terreno come lottizzato. Il collegio ha ritenuto che, ai fini fiscali, la lottizzazione inizi con il rilascio dell'autorizzazione comunale al piano di lottizzazione, senza che sia decisiva la successiva stipula della convenzione. Per i terreni lottizzati acquisiti per successione, la plusvalenza deve essere calcolata assumendo come valore di acquisto il valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione, secondo l'art. 68 del TUIR. Tuttavia, la contribuente non ha fornito una prova valida di tale valore, avendo prodotto una perizia non asseverata; la sentenza di primo grado è stata quindi mantenuta. Le spese sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lettera a), del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  Plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l'esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici.

  La disposizione si applica quando la plusvalenza deriva dalla vendita di un terreno previamente lottizzato o interessato da opere finalizzate a renderlo edificabile. La fattispecie è considerata a formazione progressiva e si perfeziona con la lottizzazione o l'esecuzione delle opere e la successiva vendita.

• Art. 67, comma 1, lettera b), del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  Plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

  Disciplina le cessioni di terreni edificabili non qualificabili come lottizzati. La qualificazione di area edificabile, in ambito fiscale, dipende dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune.

• Art. 68, comma 2, del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  Per i terreni lottizzati acquisiti a titolo gratuito, il costo è determinato tenendo conto del valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione.

  In caso di successione o donazione, per i terreni lottizzati il valore da utilizzare per il calcolo della plusvalenza non è necessariamente quello dichiarato nell'atto di successione, ma il valore normale alla data di inizio della lottizzazione. Tale data coincide, secondo la decisione, con il rilascio dell'autorizzazione comunale al piano di lottizzazione.

• Art. 36, comma 2, del decreto-legge n. 223/2006, convertito dalla legge n. 248/2006

  Un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi.

  La norma stabilisce una definizione fiscale uniforme di area edificabile, distinta dalla nozione di terreno lottizzato, che riguarda una fase ulteriore di attuazione urbanistica.

• Art. 7 della legge n. 448/2001

  Prevede il meccanismo di rideterminazione del valore dei terreni edificabili e l'utilizzo di una perizia giurata di stima. Il collegio ha ritenuto che il valore normale da assumere per il terreno lottizzato dovesse essere provato secondo tale disciplina; una perizia meramente non asseverata è stata considerata priva di sufficiente efficacia probatoria.

• Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 319/E del 24 luglio 2008

  La lottizzazione di un'area si completa e diviene perfetta con la stipula della convenzione; l'autorizzazione comunale costituisce il momento di inizio della lottizzazione.

  La risoluzione distingue tra il perfezionamento amministrativo della lottizzazione, collegato alla convenzione, e il momento iniziale rilevante per la determinazione della plusvalenza, individuato nell'autorizzazione comunale.

Massime di principio

• Per distinguere un terreno edificabile da un terreno lottizzato occorre verificare concretamente l'iter urbanistico: l'edificabilità deriva dal piano regolatore adottato, mentre la lottizzazione presuppone l'approvazione del relativo piano e, secondo l'orientamento recepito, l'autorizzazione comunale costituisce il momento iniziale fiscalmente rilevante.
• Quando un terreno lottizzato è stato acquisito per successione o donazione, la plusvalenza va calcolata assumendo come valore di riferimento il valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione, anziché il solo valore indicato nella dichiarazione di successione.
• La determinazione del valore normale deve essere adeguatamente documentata. Una perizia non asseverata può non essere sufficiente a dimostrare il valore fiscalmente rilevante; è quindi essenziale rispettare i requisiti formali della perizia giurata quando si invoca la rideterminazione del valore.
• La corretta qualificazione urbanistica del terreno non garantisce da sola l'accoglimento del ricorso: il contribuente deve anche provare in modo formalmente valido il valore di carico e gli elementi necessari per il calcolo della plusvalenza.
• In presenza di orientamenti giurisprudenziali contrastanti tra l'amministrazione finanziaria e la giurisprudenza di legittimità, occorre verificare la disciplina vigente nel periodo d'imposta e documentare sia la data dell'autorizzazione comunale sia quella della convenzione di lottizzazione.