Cassazione Civile, Ordinanza n. 28763/2022 del 04/10/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare. La promittente venditrice otteneva un decreto ingiuntivo per € 11.000,00 nei confronti della promissaria acquirente, per somme asseritamente dovute in esecuzione del preliminare. L'opponente contestava il decreto anche per un asserito vizio di ultrapetizione, poiché il decreto era stato emesso per un importo superiore a quello richiesto, e in via riconvenzionale chiedeva accertarsi la risoluzione del preliminare per inadempimento della venditrice, che avrebbe taciuto l'esistenza di due ipoteche gravanti sull'immobile e non si sarebbe attivata per estinguerle, con condanna alla restituzione di € 37.600,00 versati e al risarcimento dei danni. Il Tribunale accoglieva l'opposizione, revocava il decreto e dichiarava la risoluzione del contratto. La Corte d'appello confermava. In Cassazione la venditrice articolava tre motivi: 1) violazione di norme su vendita e responsabilità precontrattuale, lamentando il mancato riconoscimento di un'indennità di occupazione per il periodo in cui la controparte avrebbe occupato l'immobile; 2) violazione degli artt. 1453 e 1482 c.c., sostenendo che le ipoteche fossero di importo inferiore al valore dell'immobile e che la promissaria acquirente avrebbe potuto estinguerle col mutuo; 3) violazione degli artt. 1458, 1385 e 2033 c.c., contestando la condanna alla restituzione delle somme percepite in forza del preliminare. La resistente non svolgeva difese in cassazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto il primo motivo inammissibile perché non attaccava la ratio decidendi della sentenza impugnata, fondata sulla novità in appello della domanda di indennità di occupazione, dichiarata inammissibile ex art. 345 c.p.c. Ha ritenuto inammissibile anche il secondo motivo ai sensi dell'art. 360-bis, n. 1, c.p.c., richiamando il principio secondo cui, nel preliminare, il promissario acquirente di bene gravato da ipoteche non dichiarate può sospendere il pagamento o chiedere la risoluzione, senza essere obbligato a domandare un termine per la cancellazione dei gravami. Ha dichiarato infine inammissibile il terzo motivo, osservando che la risoluzione del contratto ha effetto retroattivo e comporta l'obbligo di restituzione di quanto ricevuto fino alla sentenza. Nulla è stato disposto sulle spese, per mancata attività difensiva della parte intimata; è stato altresì dato atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 345 c.p.c.

  la domanda proposta per la prima volta in appello è inammissibile perché nuova

• art. 1470 c.c.

  richiamato nel motivo, ma non valorizzato dalla Corte come decisivo

• art. 1337 c.c.

  richiamato nel motivo, senza accoglimento

• art. 1338 c.c.

  richiamato nel motivo, senza accoglimento

• art. 1347 c.c.

  richiamato nel motivo, senza accoglimento

• art. 1453 c.c.

  richiamato nel secondo motivo; la Corte ribadisce però il principio di tutela del promissario acquirente di bene gravato da ipoteche non dichiarate

• art. 1482 c.c.

  nel preliminare, se il bene è gravato da garanzie reali non dichiarate, il promissario acquirente può sospendere il pagamento o chiedere la risoluzione; non ha l'obbligo di chiedere un termine per la cancellazione dei gravami

• art. 1458 c.c.

  la risoluzione ha effetto retroattivo e comporta la restituzione di quanto ricevuto

• art. 1385 c.c.

  richiamato per la restituzione delle somme versate in relazione al preliminare

• art. 2033 c.c.

  richiamato per la restituzione delle somme indebitamente trattenute dopo la risoluzione

• art. 360, comma 1, n.3 c.p.c.

  norma invocata per i motivi di legittimità per violazione di legge

• art. 360-bis, n.1, c.p.c.

  il ricorso è inammissibile quando la censura non si confronta con un orientamento consolidato della Corte

• art. 13 comma 1-quater d.P.R. n. 115/2002

  presupposti per il raddoppio del contributo unificato

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione il motivo è inammissibile quando non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata, ossia quando non censura la specifica ragione giuridica posta a base della decisione.
• La domanda introdotta per la prima volta in appello è nuova e quindi inammissibile ai sensi dell'art. 345 c.p.c.; la censura in cassazione deve confrontarsi con tale autonoma ragione di inammissibilità.
• Nel preliminare di compravendita, se l'immobile è gravato da ipoteche o altri gravami reali non dichiarati dal promittente venditore, il promissario acquirente può sospendere il pagamento del prezzo oppure domandare la risoluzione, senza essere onerato di chiedere necessariamente un termine per la cancellazione dei gravami.
• La presenza di gravami reali non dichiarati sull'immobile può legittimare il rifiuto di stipulare il definitivo da parte del promissario acquirente, ove il venditore non si sia attivato per la loro eliminazione.
• La risoluzione del contratto ha effetto retroattivo e impone la restituzione delle prestazioni ricevute fino al momento della sentenza, con conseguente restituzione delle somme versate in esecuzione del preliminare.

Come è indicizzato