Sentenza del 04/04/2018 n. 8272 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva notificato avvisi di accertamento contestando ai contribuenti l'omessa dichiarazione, ai fini IRPEF, della plusvalenza derivante dalla vendita al Comune di un terreno ritenuto edificabile. A T.U. contestava inoltre l'omessa registrazione di operazioni imponibili ai fini IVA e la conseguente infedeltà delle dichiarazioni IVA e IRAP. Secondo l'Agenzia, già al momento della vendita esisteva una concreta aspettativa di trasformazione urbanistica del terreno, considerati l'iter di variante in corso, gli atti comunali e provinciali, il prezzo superiore al valore agricolo e l'approvazione definitiva della variante intervenuta successivamente. L'Agenzia denunciava inoltre l'omessa pronuncia della Commissione tributaria sulla debenza dell'IVA e dell'IRAP.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate. Ha stabilito che, ai fini fiscali, un terreno può essere considerato edificabile anche prima dell'approvazione regionale o dell'adozione degli strumenti attuativi, ma è comunque necessaria almeno la formale adozione, da parte del competente organo comunale, della variante urbanistica che attribuisca destinazione edificatoria all'area. Nel caso concreto, al momento della vendita tale delibera non era ancora stata adottata: le trattative, i pareri, i finanziamenti, il prezzo e le aspettative di futura variante non erano sufficienti. Pertanto non si era realizzata una plusvalenza imponibile. La Corte ha inoltre ritenuto infondata la censura relativa a IVA e IRAP, poiché la cessione di un terreno non suscettibile di utilizzazione edificatoria non costituisce cessione imponibile IVA e il relativo corrispettivo esula anche dall'IRAP. Le spese processuali sono state compensate integralmente.

Norme richiamate

• D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248

  Un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo.

  La norma ha natura interpretativa e si applica anche a fattispecie anteriori. Tuttavia richiede che lo strumento urbanistico generale o la relativa variante sia stato formalmente adottato dal Comune; non bastano aspettative, trattative o atti preparatori.

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 67, comma 1, lett. b

  La plusvalenza derivante dalla cessione di un'area edificabile è fiscalmente rilevante, ma presuppone che l'area possieda tale qualificazione secondo i criteri urbanistici e fiscali applicabili al momento della vendita.

• D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, art. 2, comma 3, lett. c

  La cessione di terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria non è considerata cessione di beni ai fini IVA e, quindi, non è soggetta a imposta sul valore aggiunto.

• D.Lgs. 15 dicembre 1997, n. 446, artt. 3, comma 1, lett. d, e 9

  Per i produttori agricoli soggetti all'IRAP, la base imponibile è collegata ai corrispettivi rilevanti e soggetti a registrazione IVA. Se la cessione riguarda un terreno agricolo non edificabile, il corrispettivo non rientra nell'ambito IVA e, nel caso esaminato, neppure in quello IRAP.

• Art. 111, comma 2, Cost.

  I principi di ragionevole durata del processo e di economia processuale consentono alla Cassazione, in determinate ipotesi di omessa pronuncia, di decidere direttamente la questione nel merito senza rinvio, quando non siano necessari ulteriori accertamenti di fatto.

• Art. 384 c.p.c.

  La Corte può cassare senza rinvio e decidere nel merito quando la questione è già definibile in diritto e il rinvio determinerebbe un'inutile prosecuzione del giudizio.

Massime di principio

• Ai fini fiscali, un'area diventa edificabile quando il Comune ha formalmente adottato lo strumento urbanistico generale o la variante che ne prevede l'edificabilità; non è necessario attendere l'approvazione regionale o gli strumenti attuativi.
• Prima dell'adozione formale della variante, l'esistenza di una concreta aspettativa, di negoziazioni, pareri tecnici, finanziamenti pubblici, prezzi elevati o atti preparatori non è normalmente sufficiente a qualificare fiscalmente il terreno come edificabile.
• La qualificazione urbanistica rilevante per plusvalenza, IVA e IRAP deve essere valutata con riferimento alla situazione esistente alla data della cessione, non sulla base di modifiche urbanistiche approvate successivamente.
• Il prezzo di vendita superiore al valore agricolo può costituire un elemento indiziario del valore economico, ma non sostituisce il requisito formale dell'adozione dello strumento urbanistico.
• Se il terreno non è fiscalmente edificabile al momento della vendita, la relativa cessione non genera, in linea generale, la plusvalenza prevista per le aree edificabili e non rientra nell'IVA secondo la disciplina richiamata; per l'IRAP occorre comunque verificare il regime concreto del cedente e dell'operazione.