Cassazione Civile, Sentenza n. 27709/2024 del 25/10/2024

Esito

La controversia

Impugnazione avverso l'ordinanza di disciplina per la stipula di due atti di donazione (13/8/2016 e 13/1/2017) su beni dichiarati dai donanti come acquisiti per usucapione non accertata giudizialmente. Al notaio Cappelli erano contestate: omissione delle necessarie verifiche ipotecarie e catastali; mancata indicazione nel quadro “D” della nota di trascrizione della provenienza da usucapione non accertata; mancata articolazione e reiterazione degli avvertimenti alle parti sui rischi dell'operazione; omessa stipula della polizza assicurativa obbligatoria per i rischi professionali. La responsabilità disciplinare è stata ricollegata alle violazioni dell'art. 147 (lett. a) e b)) della legge notarile e ai doveri di informazione e decoro professionale.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del notaio. Ha confermato il principio secondo cui il notaio, anche quando l'alienante dichiara di aver acquistato per usucapione non accertata, è tenuto a eseguire visure ipotecarie e catastali, a dare avvisi e chiarimenti alle parti sui rischi dell'acquisto e, se del caso, a menzionare la provenienza da usucapione non accertata nel quadro “D” della nota di trascrizione. Ha inoltre ritenuto sanzionabile l'omessa stipula della polizza assicurativa professionale per la funzione preventiva della norma. Conseguenza pratica: rigetto del ricorso, conferma dell'ordinanza di merito (che aveva ridotto le sanzioni applicate in primo grado), condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali e all'eventuale contributo unificato aggiuntivo previsto dalla normativa citata.

Norme richiamate

• Legge notarile (L. n. 89/1913) art. 1

  Attribuisce al notaio il ruolo di assicurare certezza agli atti rogati; fondamento dell'obbligo del notaio di adottare comportamenti volti a garantire la veridicità e la pubblica fede degli atti

• Legge notarile (L. n. 89/1913) art. 147, comma 1, lett. a) e b)

  Base delle responsabilità disciplinari: il notaio deve conformare la condotta ai parametri di dignità, reputazione, decoro e prestigio della professione e assolvere agli obblighi di completezza e chiarezza dell'atto; omissioni informative e omissioni di verifiche rilevano disciplinarmente

• Codice civile, art. 2697 (onere della prova)

  Richiamato nella disputa sull'onere probatorio: la Corte ha ritenuto che gli addebiti erano supportati da documentazione e che non è stato violato l'onere probatorio a carico del Consiglio

• Codice civile, art. 1158 c.c. (richiamato nel ricorso)

  Citato dal ricorrente nel primo motivo ma la Corte non ha ritenuto che la mancata effettuazione delle verifiche esentasse il notaio dalle obbligazioni informative e di segnalazione

• Codice di procedura civile, art. 115 (valutazione della prova)

  Richiamato dal ricorrente come lamentela di travisamento della prova; la Corte ha ritenuto corretta la valutazione probatoria del giudice di merito

• D.P.R. n. 115/2002, art. 13, comma 1-quater (come modificato dall'art.1, comma 17, L. n.228/2012)

  Norma richiamata in relazione all'obbligo del versamento del contributo unificato aggiuntivo in caso di rigetto del ricorso

• Giurisprudenza della Corte di Cassazione (es. Cass. n. 32147/2018, n. 11186/2021, n. 8626/2022, n. 17558/2023)

  Precedenti affermano che il notaio che consente alienazioni su beni per i quali l'alienante dichiara usucapione non accertata deve informare l'acquirente dei rischi, compiere verifiche ipocatastali e, se del caso, inserire avvertenze nel quadro “D”; tali principi sono richiamati dalla Corte per giustificare la responsabilità disciplinare

Massime di principio

• Il notaio ha l'obbligo di effettuare visure ipotecarie e catastali anche quando l'alienante dichiara di aver acquistato per usucapione non accertata: le verifiche servono a evidenziare l'intestatario formale e i rischi per l'acquirente/donatario
• Se l'acquirente/donatario assume un bene da chi dichiara usucapione non giudizialmente accertata, il notaio deve avvertire chiaramente le parti dei rischi e reiterare tali avvertimenti nell'atto pubblico; la mancata avvertenza è disciplinarmente rilevante
• Nel caso di usucapione non accertata, è opportuno inserire nel quadro “D” della nota di trascrizione la specifica indicazione della provenienza da usucapione dichiarata, per segnalare la limitata fede pubblica notarile e informare terzi
• L'omessa stipula della polizza assicurativa obbligatoria è sanzionabile per la sua funzione preventiva, indipendentemente dal fatto che in concreto sia stato richiesto un risarcimento nel periodo di scopertura
• In situazioni di rischio (beni di rilevante valore o dichiarazioni di usucapione), il notaio dovrebbe consigliare, ove opportuno, la tutela giudiziale preventiva (es. accertamento di usucapione) o clausole di rischio esplicite per tutelare le parti
• La responsabilità disciplinare del notaio si fonda sia sulla tutela dei singoli clienti sia sulla funzione pubblica e di garanzia verso la collettività; le omissioni formali e informative possono giustificare sanzioni anche ridotte in sede di merito