Sentenza del 08/10/2025 n. 295 - Corte di giustizia tributaria di primo grado di Lucca

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato l’avviso di liquidazione dell’imposta di registro relativo all’atto notarile con cui Ricorrente_1 trasferiva a Società_1 s.r.l. la piena proprietà di immobili siti nel comune di Luogo_2. Il corrispettivo consisteva nella cessione di un credito di euro 926.471,48 e nell’accollo, da parte della cessionaria, del mutuo residuo di euro 429.410,20. Nell’atto il valore degli immobili era indicato in euro 745.589,80 al netto del mutuo. L’Agenzia ha rettificato la base imponibile sommando al valore dichiarato il debito accollato. I ricorrenti sostenevano che dovesse valere il valore netto dichiarato e che l’accollo non fosse soggetto a imposta, richiamando gli artt. 21, commi 2 e 3, 43, comma 2, e 51, comma 2, del TUIR.

La decisione

Il giudice ha respinto il ricorso perché infondato. Ha ritenuto che, in base agli artt. 43 e 51 del TUIR, l’atto trasferisse immobili contro un corrispettivo composto sia dalla cessione del credito sia dall’assunzione del debito residuo; la dichiarazione di un valore al netto del mutuo indica quindi che il valore lordo degli immobili comprende anche il mutuo accollato. L’imposta non è stata applicata all’accollo in quanto tale, ma alla cessione, considerando l’accollo una modalità di pagamento del corrispettivo: è stata pertanto respinta la tesi fondata sull’esenzione prevista dall’art. 21, comma 3. Il giudice ha inoltre precisato che la deduzione del debito dal valore del bene prevista dall’art. 50 per i conferimenti opera in via limitata e alle condizioni indicate dalla giurisprudenza; tale disciplina non giustifica il valore netto nel caso deciso. I ricorrenti sono stati condannati a pagare alla resistente le spese di lite, liquidate in euro 5.087,60.

Norme richiamate

• Art. 43 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR) – Base imponibile

  «La base imponibile, salvo quanto disposto negli articoli seguenti, è costituita: a) per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali dal valore del bene o del diritto alla data dell'atto»

  Per il trasferimento oneroso di un diritto reale su un immobile, la base imponibile è determinata dal valore del bene alla data dell’atto, salvo le specifiche disposizioni successive. Nel caso concreto, il giudice ha considerato il valore dell’immobile insieme al debito accollato, quale parte del corrispettivo.

• Art. 51 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR) – Valore dei beni e dei diritti

  «Ai fini dei precedenti articoli si assume come valore dei beni o dei diritti, salvo il disposto dei commi successivi, quello dichiarato dalle parti nell'atto e, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto.»

  Il valore dichiarato nell’atto rileva ai fini della base imponibile, ma va letto nel suo contenuto complessivo. Poiché le parti avevano indicato il valore degli immobili al netto del mutuo accollato, il giudice ha ritenuto che il valore effettivo dichiarato fosse quello al lordo del debito residuo.

• Art. 21, comma 3, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR)

  «Non sono soggetti ad imposta gli accolli di debiti ed oneri collegati e contestuali ad altre disposizioni nonché le quietanze rilasciate nello stesso atto che contiene le disposizioni cui si riferiscono»

  L’esclusione dall’imposta dell’accollo contestuale non impedisce di considerare il debito accollato per determinare il valore e il corrispettivo dell’atto di trasferimento. Nel caso concreto l’Agenzia non ha tassato autonomamente l’accollo, ma la cessione immobiliare, considerando l’assunzione del debito una modalità di pagamento.

• Art. 50 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR)

  «L'art.50 TUIR prevede espressamente che la base imponibile, in caso di conferimento del bene, sia costituito dal valore del bene al netto del debito residuo oggetto di accollo. Ma la norma è di stretta interpretazione ed opera alle condizioni stringenti previste dalla giurisprudenza di legittimità sopra richiamate.»

  La possibilità di calcolare la base imponibile del conferimento al netto del debito accollato riguarda la fattispecie specifica disciplinata dall’art. 50 e non si estende automaticamente alla cessione immobiliare oggetto della controversia. La deduzione è inoltre subordinata alle condizioni indicate dalla giurisprudenza richiamata.

Massime di principio

• Quando l’atto indica il valore di un immobile al netto del mutuo che l’acquirente assume, tale indicazione può essere interpretata come attestazione di un valore lordo pari al valore netto più il debito accollato.
• L’esenzione dall’imposta dell’accollo contestuale non comporta necessariamente che il debito sia irrilevante nella determinazione del corrispettivo o del valore dell’operazione: occorre distinguere la tassazione autonoma dell’accollo dalla sua rilevanza come modalità di pagamento.
• La disciplina che consente di dedurre il debito accollato dalla base imponibile prevista per una specifica operazione, come il conferimento, non va estesa automaticamente a operazioni diverse; occorre verificare la fattispecie normativa e le relative condizioni.