Sentenza del 29/11/2022 n. 1104 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte

Esito

La controversia

Impugnazione dell'Avviso di liquidazione (n. 1929) relativo all'imposta di registro per un contratto preliminare di compravendita immobiliare. L'Ufficio ha ritenuto che la clausola condizionale apposta al contratto fosse "meramente potestativa" (vietata dal codice civile) e quindi inesistente, sostenendo che l'atto dovesse assoggettarsi all'aliquota ordinaria proporzionale sul valore, con conseguente maggiore imposta dovuta. I ricorrenti hanno invece sostenuto che la clausola fosse di natura potestativa (quindi valida) e che la liquidazione effettuata dal notaio a imposta fissa fosse corretta. In primo grado la CTP ha accolto l'Ufficio e respinto il ricorso; in appello i ricorrenti hanno contestato tale qualificazione della condizione e la relativa rilevanza fiscale.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha accolto gli appelli riuniti, riformando integralmente la sentenza di primo grado e annullando l'accertamento fiscale. La CTR ha ritenuto che la clausola non fosse meramente potestativa ma potestativa, in quanto l'avveramento della condizione dipendeva da fattori esterni e da valutazioni di interesse commerciale (capacità di individuare un acquirente definitivo entro il termine, dinamiche di mercato, ristrutturazione dell'immobile), e non dal mero arbitrio della promissaria acquirente. Per tali ragioni la clausola è stata considerata valida e la liquidazione a imposta fissa del notaio è stata confermata nella sostanza. Per la novità della questione, le spese di lite di entrambi i gradi sono state compensate fra le parti.

Norme richiamate

• Codice Civile

  Riferimento al divieto delle condizioni meramente potestative: la decisione valuta se la condizione sia meramente potestativa (illegittima) o potestativa (ammessa) sulla base della effettiva dipendenza dell'evento da fattori esterni e di interesse.

• Giurisprudenza della Suprema Corte (cfr. Cass. Sez. 5, sentenza n. 30143)

  La condizione è "meramente potestativa" quando consiste in un fatto volontario il cui compimento o la cui omissione non dipende da seri o apprezzabili motivi, ma dal mero arbitrio della parte..., mentre si qualifica "potestativa" quando l'evento è collegato a valutazioni di interesse e di convenienza e si presenta come alternativa capace di soddisfare anche l'interesse proprio del contraente, soprattutto se la decisione è affidata al concorso di fattori estrinseci.

  La CTR applica questo principio per ritenere valida la clausola, poiché l'avveramento è influenzato da fattori di mercato e da scelte commerciali non puramente arbitrarie.

• Normativa fiscale sull'imposta di registro (principio applicato)

  La qualificazione giuridica dell'atto (validità della condizione) incide sulla corretta determinazione dell'imposta: se la clausola è valida l'operazione può mantenere la disciplina applicata dal notaio (imposta fissa), mentre se la clausola è nulla l'Ufficio può ritenere l'atto soggetto a diversa base imponibile e aliquota proporzionale.

Massime di principio

• Distinguere sempre tra "meramente potestativa" e "potestativa": se l'avveramento dipende dal mero arbitrio della parte senza ragioni obiettive si tratta di clausola vietata; se invece è collegato a fattori esterni, di mercato o a interessi valutabili, la clausola può essere ritenuta potestativa e valida.
• Nella valutazione della natura della condizione considerare elementi fattuali e commerciali: esistenza di terzi o di dinamiche di mercato che influenzano l'esito, impegni oggettivi (ristrutturazioni, ricerca di acquirenti), tempi e modalità previste nel contratto.
• La qualificazione giuridica della clausola ha dirette conseguenze fiscali: se la clausola è valida va riconosciuta la tassazione coerente con la natura dell'atto come liquidata dal sostituto d'imposta (notaio); se è nulla l'Ufficio può ricalcolare l'imposta sulla base del valore e dell'aliquota ordinaria.
• La prova dell'inesistenza della clausola (cioè che sia meramente potestativa) grava sull'Amministrazione: occorre dimostrare l'assenza di legami con fattori esterni e l'effettivo carattere meramente arbitrario della volontà della parte.
• La giurisprudenza favorevole alla validità di clausole simili richiede un'analisi concreta e comparativa; per la parte privata è utile documentare il contesto commerciale e gli sforzi compiuti per adempiere (es. attività di vendita, ristrutturazione, ricerche di mercato).
• In presenza di questioni nuove o non pacifiche nella prassi commerciale, il giudice può disporre la compensazione delle spese processuali: ciò va tenuto presente nella strategia processuale.