Cassazione Civile, Ordinanza n. 23822/2022 del 01/08/2022

Esito

La controversia

La conduttrice aveva chiesto la condanna della locatrice a eseguire lavori nell'immobile condotto in locazione ad uso parafarmacia (coibentazione, climatizzazione, impermeabilizzazione, insonorizzazione, completamento dei servizi igienici) e a compiere gli adempimenti per ottenere il certificato di agibilità e l'attestato di certificazione energetica, oltre al risarcimento dei danni per il minor godimento del bene. La locatrice si era costituita resistendo alle domande e aveva chiesto in via riconvenzionale la risoluzione del contratto per clausola risolutiva espressa, a causa del ritardato pagamento del canone di dicembre 2016 e di ulteriori somme accessorie (quota tassa di registro e spese condominiali). Il Tribunale aveva accolto solo in parte la domanda risarcitoria della conduttrice, aveva ritenuto operante la clausola risolutiva espressa e aveva disposto la risoluzione del contratto. In appello la conduttrice aveva sostenuto che la clausola fosse divenuta inefficace per la precedente tolleranza della locatrice ai ritardi di pagamento e che, comunque, l'esercizio della clausola fosse abusivo e contrario a buona fede, anche per la pretesa reciprocità degli inadempimenti della locatrice. Con il ricorso per cassazione ha dedotto violazione degli artt. 1456 e 1375 c.c., oltre ai principi di buona fede, correttezza e divieto di abuso del diritto, contestando sia la decisione del Tribunale sia l'ordinanza della Corte d'appello che aveva dichiarato inammissibile l'appello ai sensi degli artt. 436-bis, 348-bis e 348-ter c.p.c.

La decisione

La Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso per cassazione nella parte rivolta contro l'ordinanza della Corte d'appello, perché non erano stati dedotti vizi propri di quel provvedimento. Quanto alla sentenza del Tribunale, ha rigettato il ricorso: ha ritenuto infondata la censura sulla inefficacia della clausola risolutiva espressa, affermando che la precedente tolleranza del locatore non elimina la clausola né comporta rinuncia tacita, e che la locatrice aveva validamente interrotto la tolleranza con una nuova manifestazione di volontà di pretendere l'esatto adempimento. Ha invece dichiarato inammissibile, perché nuova e non proposta in appello, la doglianza relativa alla reciprocità degli inadempimenti e all'abuso nell'esercizio del potere risolutorio. Conseguentemente ha confermato la condanna alle spese e dato atto dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  individua il rito applicabile alle controversie locatizie e al giudizio introdotto dalla conduttrice

• art. 1456 c.c.

  la clausola risolutiva espressa consente la risoluzione stragiudiziale al verificarsi dell'inadempimento specificamente previsto, senza necessità della valutazione di gravità ex art. 1455 c.c.

• art. 1375 c.c.

  impone nell'esecuzione del contratto un dovere di buona fede e correttezza, ma non esclude di per sé l'efficacia della clausola risolutiva espressa se il locatore reitera la richiesta di esatto adempimento

• art. 1455 c.c.

  la sua valutazione di importanza dell'inadempimento è sottratta quando le parti abbiano anticipatamente qualificato come grave l'inadempimento mediante clausola risolutiva espressa

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  è il parametro del motivo di ricorso per violazione o falsa applicazione di norme di diritto

• art. 329 c.p.c.

  impedisce di dedurre in cassazione questioni non devolute in appello, determinando inammissibilità della censura nuova

• artt. 436-bis, 348-bis e 348-ter c.p.c.

  fondano la declaratoria di inammissibilità dell'appello per difetto di ragionevole probabilità di accoglimento

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115

  consente il raddoppio del contributo unificato in caso di esito sfavorevole del ricorso, se dovuto

• art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n. 228

  ha introdotto il comma 1-quater all'art. 13 del d.P.R. n. 115/2002

Massime di principio

• La clausola risolutiva espressa predetermina l'importanza dell'inadempimento e rende superflua la valutazione giudiziale della gravità ex art. 1455 c.c., salvo il controllo sul rispetto di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto.
• La tolleranza del creditore verso ritardi nell'adempimento non implica rinuncia tacita alla clausola risolutiva espressa; essa può riacquistare efficacia se il creditore, contestualmente o successivamente, manifesti una nuova volontà di pretendere l'esatto adempimento, anche senza formule sacramentali e anche per fatti concludenti.
• Non è esigibile che il locatore promuova un giudizio per ciascun singolo ritardo del conduttore al solo fine di escludere una propria tolleranza pregressa; è sufficiente un richiamo all'esatto adempimento per il futuro.
• In cassazione non possono essere introdotte questioni nuove non devolute al giudice di appello; la deduzione di un profilo mai sottoposto al precedente grado rende la censura inammissibile.
• Per impugnare l'ordinanza che definisce l'appello con filtro di inammissibilità occorre censurare specificamente un vizio proprio di quel provvedimento, non essendo sufficiente riproporre contestazioni rivolte alla sentenza di primo grado.

Come è indicizzato