Cassazione Civile, Ordinanza n. 27048/2024 del 18/10/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da una scrittura privata e da successive compravendite aventi ad oggetto un immobile. In primo grado era stata accertata la simulazione assoluta del contratto originario di vendita tra i primi venditori e il primo acquirente, nonché la nullità per simulazione del successivo trasferimento dello stesso bene al ricorrente. Quest'ultimo ha appellato solo il capo relativo alla propria acquisizione, sostenendo di essere subacquirente in buona fede e quindi protetto dall'art. 1415 c.c. La Corte d'appello ha invece ritenuto provata la sua consapevolezza dell'accordo simulatorio sulla base di presunzioni: menzione, nel suo atto di acquisto, della trascrizione della domanda giudiziale; contestualità delle due vendite nella stessa data e dallo stesso notaio; mancata prova del pagamento del prezzo; rapporti di conoscenza tra le famiglie coinvolte; prezzo inferiore al valore di mercato. Nel ricorso per cassazione il ricorrente ha dedotto, in sintesi, violazione dell'art. 115 c.p.c. per avere la sentenza posto a base della decisione fatti non provati, e violazione degli artt. 2729 c.c., 1147 c.c., 1415 c.c. e 116 c.p.c., sostenendo che gli indizi non fossero gravi, precisi e concordanti e che la buona fede del terzo acquirente dovesse presumersi. Ha anche contestato la lettura delle risultanze di fatto, compresi prezzo, ristrutturazioni e rapporti personali.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati entrambi i motivi. Ha affermato che, in tema di tutela del terzo acquirente del bene oggetto di negozio simulato, la buona fede è assistita da una presunzione semplice, superabile mediante presunzioni semplici dotate dei requisiti dell'art. 2729 c.c.; ha poi chiarito che la censura ex art. 2729 c.c. è ammissibile solo se il giudice di merito abbia utilizzato presunzioni prive dei requisiti di gravità, precisione e concordanza, non quando il ricorrente chieda soltanto una diversa ricostruzione dei fatti o un diverso apprezzamento del materiale istruttorio. Nel caso concreto la Corte territoriale aveva valorizzato un quadro presuntivo ritenuto logicamente e giuridicamente corretto, in particolare il mancato pagamento del prezzo a fronte di un rogito che attestava l'avvenuto pagamento, elemento ritenuto decisivo per escludere la buona fede del terzo acquirente. Conseguentemente è stata confermata la decisione impugnata, con rigetto integrale del ricorso e condanna del ricorrente alle spese, oltre all'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 115 c.p.c.

  La censura sul difetto di prova non può trasformarsi in una richiesta di nuova valutazione del materiale istruttorio quando il giudice di merito abbia deciso sulla base di un ragionamento probatorio consentito.

• art. 2729 c.c.

  Le presunzioni semplici sono utilizzabili per superare la presunzione di buona fede del terzo acquirente; la violazione della norma è deducibile solo se il giudice fondi l'inferenza su fatti privi dei requisiti di gravità, precisione e concordanza.

• art. 1147 c.c.

  La buona fede del terzo acquirente è presunta, ma la presunzione è semplice e può essere vinta da elementi presuntivi contrari.

• art. 1415 c.c.

  La tutela del terzo di buona fede nei negozi simulati richiede che la sua buona fede non sia smentita da elementi idonei a dimostrare la partecipazione all'operazione simulatoria.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice attribuisca a prove non legali un valore diverso da quello consentito o sostituisca regole di valutazione incompatibili con l'ordinamento; non basta lamentare una diversa lettura dei fatti.

• art. 2932 c.c.

  Era stata chiesta in via subordinata l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto, ma tale profilo non ha inciso sull'esito finale del giudizio di legittimità.

• art. 2901 c.c.

  Richiamato dalle parti in relazione alla domanda di inefficacia dell'atto, ma la decisione di legittimità si è concentrata sulla simulazione e sulla buona fede del terzo acquirente.

• art. 380bis.1 c.p.c.

  Il ricorso è stato trattato in camera di consiglio secondo il rito camerale semplificato.

• art. 13, co. 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• In tema di acquisto da chi abbia simulato un precedente trasferimento, la buona fede del subacquirente è presunta ma la presunzione è semplice e può essere vinta anche mediante presunzioni semplici dotate dei requisiti di gravità, precisione e concordanza.
• La censura di violazione dell'art. 2729 c.c. non consente di ottenere in cassazione una nuova valutazione del compendio probatorio: è ammissibile solo se il giudice di merito abbia utilizzato presunzioni giuridicamente inidonee o abbia fondato l'inferenza su fatti privi dei requisiti richiesti.
• Il mancato pagamento del prezzo, specie quando il rogito attesti invece l'avvenuto pagamento, può costituire un indice decisivo della partecipazione del terzo all'operazione simulata e quindi dell'insussistenza della sua buona fede.
• Non esiste una gerarchia tra i mezzi di prova al di fuori dei casi di prova legale: il giudice di merito può fondare il proprio convincimento anche esclusivamente su presunzioni, purché il ragionamento inferenziale sia logicamente corretto e conforme ai requisiti legali.

Come è indicizzato