Sentenza del 29/03/2017 n. 1728 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la maggiore valutazione fiscale dell'immobile, sostenendo che il bene avesse subito una significativa riduzione di valore a causa dei danni provocati dal precedente conduttore. Ha inoltre contestato l'utilizzo delle quotazioni OMI, ritenute non sufficienti a rappresentare il valore concreto dello specifico immobile oggetto di compravendita.

La decisione

La contestazione è stata ritenuta fondata: l'Amministrazione finanziaria deve tenere conto dei danni effettivamente subiti dall'immobile e della conseguente riduzione del suo valore ai fini dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale. Le quotazioni OMI non costituiscono una prova diretta del valore dello specifico bene, ma soltanto un parametro presuntivo riferito a immobili similari per ubicazione, superficie, consistenza, caratteristiche e destinazione urbanistica. In assenza di argomentazioni e prove contrarie ai sensi dell'art. 2697 c.c., tali dati possono comunque sostenere l'accertamento di maggior valore, purché siano adeguatamente rapportati alle caratteristiche concrete dell'immobile.

Norme richiamate

• Art. 2697 del codice civile

  La parte che intende far valere un diritto deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento. Nel contesto dell'accertamento immobiliare, le quotazioni OMI possono assumere valore presuntivo se non vengono contrastate da specifiche prove relative alle caratteristiche e alle condizioni effettive del bene.

• Imposta di registro, ipotecaria e catastale

  La base imponibile deve riflettere il valore effettivo dell'immobile. Danni preesistenti o condizioni concrete che riducono il valore commerciale devono essere considerati dall'Amministrazione nella rettifica del valore dichiarato.

• Quotazioni OMI

  Le quotazioni OMI sono indicatori di un probabile valore di mercato di immobili similari e non rappresentano automaticamente il valore di mercato dello specifico immobile accertato. Possono costituire una presunzione, ma devono essere valutate insieme alle caratteristiche concrete e allo stato di conservazione del bene.

Massime di principio

• Nella rettifica del valore di un immobile, l'Amministrazione deve considerare anche danni, vizi, deterioramenti e altre condizioni concrete che incidano negativamente sul valore commerciale.
• Le quotazioni OMI non sono sufficienti, da sole, a dimostrare il valore esatto di uno specifico immobile: costituiscono un parametro presuntivo riferito a beni comparabili.
• Il contribuente che contesta una maggiore valutazione dovrebbe documentare con perizie, fotografie, preventivi, fatture, relazioni tecniche o altri elementi oggettivi i danni e la riduzione di valore.
• L'accertamento è più solido quando l'Ufficio spiega in modo puntuale perché i valori OMI siano applicabili al singolo immobile e come siano state considerate ubicazione, superficie, consistenza, destinazione urbanistica e condizioni manutentive.
• In assenza di prove specifiche contrarie, i dati OMI possono essere utilizzati come presunzioni per sostenere un maggior valore; tuttavia, tale presunzione può essere superata dimostrando le peculiarità negative del bene concreto.