Cassazione Civile, Ordinanza n. 31208/2024 del 05/12/2024

Esito

La controversia

La controversia riguarda la dismissione di un immobile ad uso abitativo di proprietà di un ente previdenziale pubblico. La ricorrente ha agito ex art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento coattivo dell'appartamento, deducendo di aver legittimamente esercitato il diritto di opzione previsto dalla disciplina sulla dismissione degli immobili pubblici, in quanto figlia convivente della conduttrice originaria. La Corte d'appello aveva però respinto la domanda ritenendo ostativa la morosità nel pagamento dei canoni, riscontrata già prima dell'esercizio dell'opzione e comunque protrattasi anche successivamente, e aveva escluso l'applicabilità dell'art. 7-bis d.l. 203/2005, che estende taluni diritti anche a occupanti privi di titolo o a conduttori irregolari in presenza di una definita sanatoria bonaria. Con il primo motivo la ricorrente ha denunciato violazione degli artt. 3, commi 3 e 6, d.l. 351/2001 e 12 preleggi, sostenendo che la regolarità dei canoni dovesse essere valutata solo alla data di ricezione dell'invito ad opzione e che la successiva richiesta di canoni arretrati fosse tardiva; con il secondo motivo ha dedotto omesso esame di un fatto decisivo, lamentando che la Corte territoriale non avesse considerato l'inerzia dell'ente nel richiedere tempestivamente le somme; con il terzo motivo ha denunciato violazione dell'art. 7-bis d.l. 203/2005, assumendo che la norma fosse applicabile anche ai conduttori morosi e che la Corte si fosse concentrata solo sul comma 2 trascurando il comma 1. La Corte di cassazione ha ritenuto infondati tutti i motivi, affermando che la regolarità nel pagamento dei canoni è elemento costitutivo del diritto di opzione e deve sussistere non solo al momento dell'esercizio dell'opzione ma fino al trasferimento, trattandosi di una fattispecie a formazione progressiva; ha inoltre escluso che l'inerzia dell'ente nella richiesta dei canoni possa legittimare l'inadempimento del conduttore; ha infine ritenuto non applicabile il comma 1 dell'art. 7-bis perché la fattispecie non riguardava un occupante privo di titolo, ma un soggetto che aveva esercitato l'opzione come familiare convivente del conduttore, mentre il comma 2 richiede una definizione bonaria della morosità con formale rinuncia, non risultata in giudizio. Il ricorso è stato pertanto rigettato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, confermando la decisione della Corte d'appello che aveva respinto la domanda di trasferimento coattivo dell'immobile. Ha ritenuto che la morosità nei canoni, accertata prima dell'esercizio dell'opzione e protrattasi successivamente, costituisse causa ostativa al trasferimento e che non potesse operare la disciplina invocata sulla sanatoria o sull'estensione del diritto di opzione. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità e al versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La domanda era proposta per ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto di trasferimento dell'immobile, ma il rimedio non può operare se manca un presupposto costitutivo del diritto di opzione e del trasferimento.

• art. 3, commi 3 e 6, d.l. 351/2001 conv. in L. 410/2001

  La regolarità nel pagamento dei canoni è elemento costitutivo del diritto di opzione del conduttore e deve sussistere al momento dell'esercizio dell'opzione e fino al perfezionamento del trasferimento.

• art. 12 disp. prel. c.c.

  Invocato per l'interpretazione della disciplina sulla dismissione, ma non ha condotto a un esito diverso rispetto al dato letterale e sistematico valorizzato dalla Corte.

• art. 7-bis d.l. 203/2005 conv. in L. 248/2005

  Il comma 1 riguarda l'estensione dei diritti a occupanti privi di titolo o a conduttori irregolari; il comma 2 consente la definizione bonaria delle posizioni debitorie previa formale rinuncia e sanatoria, presupposti non risultanti nel caso concreto.

• art. 360 c.p.c.

  I motivi sono stati scrutinati come violazione di legge e omesso esame di fatto decisivo; la censura volta a rivalutare il merito è stata dichiarata inammissibile nei limiti in cui richiedeva una nuova valutazione dei fatti.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002

  È stato dato atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nelle procedure di dismissione di immobili pubblici, la regolarità del pagamento dei canoni non è un mero requisito di efficacia del trasferimento, ma un elemento costitutivo del diritto di opzione: deve esistere al momento dell'esercizio dell'opzione e permanere fino alla stipula/trasferimento.
• La formazione del trasferimento nell'ambito della dismissione segue una fattispecie a formazione progressiva: l'opzione è soltanto la prima fase, con effetti obbligatori, e il contratto si perfeziona solo con l'accettazione/atto finale; perciò la morosità sopravvenuta o già esistente resta rilevante come fatto impeditivo.
• L'inerzia dell'ente proprietario nella richiesta dei canoni arretrati non legittima l'inadempimento del conduttore, quando il pagamento dei canoni costituisce un presupposto legale della procedura di acquisto.
• L'estensione dei diritti di opzione prevista dalla disciplina speciale per gli occupanti privi di titolo non si applica quando il soggetto agisce come familiare convivente del conduttore e la contestazione riguarda non il titolo di occupazione, ma la morosità nei pagamenti.
• La definizione bonaria della posizione debitoria prevista dalla normativa speciale richiede i presupposti espressamente indicati dalla legge, inclusa la formale rinuncia del conduttore alle pretese contrapposte; in difetto, la sanatoria non opera.
• In sede di legittimità non è consentito ottenere una nuova valutazione delle risultanze istruttorie o delle consulenze tecniche, se la censura, sotto veste di violazione di legge o omesso esame, mira in realtà a sovvertire l'accertamento in fatto compiuto dal giudice di merito.

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