Sentenza del 05/04/2023 n. 1992 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio

Esito

La controversia

Imposizione dei canoni di locazione dell'immobile commerciale per l'anno d'imposta 2012 nonostante la morosità del conduttore e il procedimento di sfratto. Il contribuente non aveva percepito i canoni; il contratto è stato giudizialmente dichiarato risolto con sentenza di sfratto emanata nel 2014 che retroagiva alla data in cui si è manifestata la morosità (2012). Il contribuente aveva richiesto il rimborso dell'IRES versata per il 2012; l'Ufficio aveva rifiutato il rimborso sostenendo che la risoluzione non produceva effetti retroattivi utili ai fini tributari senza comunicazione all'Amministrazione.

La decisione

La Commissione ha accolto l'appello del contribuente: ha ritenuto che, se la pronuncia giudiziale accerta la risoluzione del contratto per morosità e ne individua la decorrenza dalla data in cui la morosità si è manifestata (anche se la sentenza è successiva all'anno d'imposta), ciò dimostra la mancanza di un contratto "in essere" nell'anno considerato e prova la mancata percezione dei canoni. Ne consegue che l'imposta relativa ai canoni non percepiti per il 2012 non era dovuta e va rimborsata. La Corte ha inoltre richiamato la giurisprudenza che autorizza il giudice a valutare la risoluzione anche in assenza di formale comunicazione all'Amministrazione. L'Agenzia è stata condannata al rimborso (importo richiesto: Euro 362.388,16 oltre interessi e rivalutazioni) e al pagamento delle spese di entrambi i gradi di giudizio (liquidate in Euro 14.000 per il primo grado e Euro 14.000 per il presente grado, oltre oneri di legge).

Norme richiamate

• art. 26 d.P.R. 917/1986

  "I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo... salvo quanto stabilito dall'art. 33... I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono... dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità"

  Stabilisce la regola generale di tassazione dei redditi fondiari indipendentemente dalla percezione; tuttavia per i contratti (anche commerciali) la tassazione ha senso solo se esiste un contratto "in essere". Una sentenza che dichiari la risoluzione con decorrenza della morosità esclude l'obbligo impositivo per il periodo in cui il contratto non è più in essere.

• art. 33 d.P.R. 917/1986

  Citato come principio di deroga e inquadramento normativo insieme all'art. 26; il dettaglio operativo si ricava dall'art. 26 e dalla giurisprudenza applicabile.

• art. 1454 cod. civ.

  Richiamato nella motivazione come causa di risoluzione del contratto a seguito di diffida ad adempiere; utile per inquadrare le modalità di estinzione del rapporto contrattuale per inadempimento.

• art. 1456 cod. civ.

  Richiamato come ipotesi di clausola risolutiva espressa e dichiarazione di avvalersi della clausola, con effetto risolutorio del contratto.

• Corte Costituzionale, sent. n. 362/2000

  Precisa che il riferimento al canone per le locazioni va applicato solo fintanto che il contratto è in vita e sussiste un canone in senso tecnico; quindi la regola di tassazione dei canoni presuppone l'esistenza del rapporto locativo.

• Cassazione, ord. n. 18419/2022

  Affermata la possibilità per il giudice di ritenere provata la risoluzione e la mancata percezione dei redditi fondiari anche in assenza di formale comunicazione all'Amministrazione finanziaria.

• Cassazione, n. 15352/2021

  Rilevata la necessità di cautela contro fittizie retrodatazioni dell'atto di risoluzione: la prova deve essere idonea e la data certa per essere opponibile all'Amministrazione.

Massime di principio

• Per le locazioni commerciali i canoni sono tassati indipendentemente dalla percezione solo se esiste un contratto di locazione "in essere" nel periodo d'imposta; se il contratto è risolto con efficacia retroattiva alla data della morosità, il reddito non è imponibile per quel periodo.
• Una sentenza giudiziale che dichiara la risoluzione per morosità e ne indica la decorrenza dalle manifestazione della morosità può produrre effetti retroattivi ai fini tributari e giustificare il rimborso delle imposte già versate, purché la data della risoluzione sia certa e documentata.
• Non è sempre richiesta una formale comunicazione all'Amministrazione finanziaria per ottenere il riconoscimento della non imponibilità: il giudice può valutare le risultanze probatorie (atto di sfratto, sentenza) per accertare la mancanza di percezione dei canoni.
• La prova della risoluzione e della mancata percezione grava sul contribuente; l'Amministrazione può opporsi quando la data certa della risoluzione non risulta dimostrata o sussiste il rischio di retrodatazioni fittizie.
• In caso di contenzioso è consigliabile conservare e produrre tutta la documentazione (atto di intimazione/sfratto, provvedimenti giudiziali che indicano la decorrenza della risoluzione, prova dell'inerzia del conduttore) e, se possibile, comunicare tempestivamente l'evento all'Ufficio per ridurre il rischio di contestazioni.
• Se il contribuente ottiene il riconoscimento giudiziale della non imponibilità, può ottenere il rimborso delle imposte versate e il recupero delle spese processuali sostenute.