Cassazione Civile, Sentenza n. 27806/2021 del 12/10/2021

Esito

La controversia

Il ricorrente impugnava la sentenza della Corte d'Appello di Genova che aveva respinto la sua domanda di ripetizione di somme versate a titolo di canone di locazione (perché, a suo dire, pagate in misura superiore a quanto risultante dal contratto registrato del 10/10/1989) e aveva accolto la riconvenzionale della Parrocchia per il risarcimento dei danni all'immobile. I motivi di cassazione contestavano: 1) l'errata applicazione della normativa sulle locazioni (in particolare la non applicazione dell'art. 13 della legge 431/1998 e la presunta ultrattività dell'art. 79 della legge 392/1978); 2) la valutazione errata dell'esenzione per i Comuni con popolazione ridotta ai sensi dell'art. 26 L. 392/1978; 3) inversione o errata ripartizione dell'onere della prova e vizi nella valutazione della CTU; 4) errata applicazione degli artt. 1218, 1576 e 1590 c.c. rispetto all'addebito dei danni e alla natura degli obblighi contrattuali del conduttore.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i primi due motivi nei limiti indicati: ha ritenuto che, quando un contratto stipulato prima dell'entrata in vigore della L. 431/1998 si rinnova sotto la vigenza di tale legge e non era "ab origine" soggetto alla disciplina dell'equo canone (L. 392/1978), trova applicazione l'art. 13 della L. 431/1998 (nullità della pattuizione che determina un canone superiore a quello risultante dal contratto registrato) e non l'art. 79 della L. 392/1978. Per tale ragione la sentenza impugnata è stata cassata nella parte relativa al rigetto della domanda di ripetizione e il giudizio è stato rinviato alla Corte di Appello di Genova, in diversa composizione, per la decisione nel merito (con liquidazione delle spese). I restanti motivi (terzo e quarto), relativi alla riconvenzionale per danni, sono stati dichiarati inammissibili: la Corte ha ritenuto che le censure riguardavano valutazioni di fatto/di prova o mancasse la specificità richiesta per la cassazione; ha inoltre confermato la legittimità dell'adesione del giudice alla CTU quando adeguatamente motivata. In conclusione il ricorso è stato in parte accolto (con cassazione e rinvio) e in parte inammissibile.

Norme richiamate

• legge 9 dicembre 1998, n. 431

  L'art. 13 (nullità delle pattuizioni che fissano un canone superiore a quello risultante dal contratto registrato) si applica ai contratti conclusi anteriormente all'entrata in vigore della legge e rinnovatisi dopo la stessa, se il contratto originario non era assoggettato alla disciplina dell'equo canone; l'art. 14 è richiamato nel dibattito ma non impedisce l'applicazione dell'art.13 in tali casi

• legge 27 luglio 1978, n. 392 ("equo canone")

  L'art. 79 (applicazione dell'equo canone e sua ultrattività) può avere effetto "ultrattivo" solo se il contratto, ab origine, era soggetto alla disciplina dell'equo canone; l'art. 26 (esenzione per Comuni sotto specifiche condizioni demografiche) va interpretato secondo i criteri previsti e non supporta una dedotta "tensione abitativa" generica

• codice civile, art. 2697

  Il principio sull'onere della prova non è stato ritenuto violato: l'errore nella valutazione delle prove rientra nella sfera del giudice di merito e non sempre è rilevabile in cassazione, salvo che sia stata attribuita l'onere a parte diversa da quella cui la regola prevede

• codice civile, artt. 1218, 1576, 1590

  Le doglianze sull'applicazione di tali articoli (responsabilità per inadempimento, obblighi del locatore/conduttore, stato della cosa locata) sono state trattate come questioni di merito/valutazione fattuale sottratte al sindacato di legittimità, salvo errori di diritto

• codice di procedura civile, art. 360 e connessi

  Richiamati i limiti di ammissibilità del ricorso per cassazione (specificità, possibilità di sindacato sulle valutazioni di fatto, requisiti per contestare la motivazione e la CTU); la Corte ha applicato i criteri di ammissibilità e valutazione delle censure

• codice di procedura civile, art. 437

  Riconosciuto discrezionale il potere del giudice di far entrare documentazione nuova in appello; tale esercizio è sindacabile in legittimità solo se viziato da illegittimità specifiche

Massime di principio

• Se un contratto di locazione concluso prima della L. 431/1998 non era originariamente soggetto alla disciplina dell'equo canone (L. 392/1978) e si rinnova sotto la vigenza della L. 431/1998, si applica l'art. 13 della L. 431/1998 (nullità delle pattuizioni che fissano canoni superiori al contratto registrato) e non l'art. 79 della L. 392/1978.
• L'ultrattività dell'art. 79 L. 392/1978 opera soltanto quando il rapporto contrattuale fosse, sin dall'origine, soggetto alla disciplina dell'equo canone; non può estendersi automaticamente a contratti "ab origine" estranei a tale regime.
• La prova dell'esenzione prevista dall'art. 26 L. 392/1978 (Comuni con popolazione ridotta) deve confrontarsi con i criteri legislativi (censimento 1971 e variazioni quinquennali ISTAT); argomentazioni basate su concetti generici come "tensione abitativa" non sostituiscono gli elementi oggettivi richiesti dalla norma.
• Le valutazioni tecniche del CTU possono essere recepite dal giudice di merito; chi le contesta in cassazione deve indicare con precisione i passaggi omessi o errati della consulenza e i fatti storici decisivi non valutati, altrimenti la censura è inammissibile o destinata a fallire.
• L'ammissione in appello di nuova documentazione è potere discrezionale del giudice di merito (art. 421 e 437 c.p.c.); tale esercizio è sindacabile in cassazione solo per vizi di diritto evidenti e non per una semplice diversa valutazione sulla loro "indispensabilità".
• Le contestazioni relative alla ricostruzione dei fatti e alla sussistenza del nesso causale rientrano nella valutazione di merito: la cassazione è ammessa solo per specifiche violazioni di norma o per gravi vizi motivazionali, non per un generico dissenso sulla valutazione probatoria.