Sentenza del 11/02/2015 n. 2634 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La contribuente ha impugnato l'avviso di rettifica e liquidazione con cui l'Agenzia delle Entrate aveva elevato, ai fini INVIM, il valore del terreno al 31 dicembre 1992 da 36 milioni a 657,6 milioni di lire. Ha sostenuto che la stima fosse errata perché fondata su caratteristiche edificatorie e urbanistiche divenute effettive solo dopo il 31 dicembre 1992, in particolare dopo l'adozione e l'approvazione del piano particolareggiato del 1995-2000. Secondo la ricorrente, alla data rilevante il terreno era destinato prevalentemente a sede stradale, verde pubblico e servizi di quartiere, con edificabilità quasi nulla, e avrebbe dovuto essere comparato con immobili aventi analoghe caratteristiche effettive a quella data.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i motivi relativi all'omessa e insufficiente valutazione della situazione urbanistica del terreno al 31 dicembre 1992 e all'inadeguatezza dei beni utilizzati per la comparazione. Ha affermato che, nel regime transitorio INVIM previsto dall'art. 17 del d.lgs. n. 504 del 1992, il valore imponibile deve essere determinato con riferimento al 31 dicembre 1992, anche se la vendita è avvenuta successivamente. Non era quindi sufficiente considerare la destinazione urbanistica risultante al momento della vendita o acquisita successivamente. La sentenza della Commissione tributaria regionale è stata cassata con rinvio a una diversa sezione, che dovrà rideterminare il valore del terreno valutando concretamente la sua destinazione e potenzialità edificatoria alla data del 31 dicembre 1992. Gli altri motivi, compresa la domanda sulle sanzioni, sono stati dichiarati assorbiti.

Norme richiamate

• Art. 17 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  Nel regime transitorio, il valore finale dell'immobile deve essere riferito al 31 dicembre 1992.

  La norma introduce una deroga al criterio ordinario di determinazione del valore finale: se il trasferimento avviene nel decennio transitorio, l'incremento imponibile si calcola assumendo come riferimento il valore del bene al 31 dicembre 1992, indipendentemente dal fatto che la compravendita sia intervenuta successivamente.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, artt. 51, comma 3, e 52

  La valutazione con metodo sintetico-comparativo deve basarsi su trasferimenti o altri elementi comparabili relativi a beni con caratteristiche analoghe.

  Gli elementi di confronto devono essere coerenti con le caratteristiche concrete del bene e con la sua destinazione urbanistica alla data fiscalmente rilevante; non possono essere utilizzati valori riferiti a una potenzialità edificatoria acquisita solo successivamente.

• Art. 2697 del codice civile

  La parte che intende sostenere una determinata valutazione deve fornire elementi idonei a dimostrarne i presupposti; l'Amministrazione deve quindi supportare la stima con comparabili effettivamente omogenei.

• Art. 2 delle norme tecniche di attuazione del piano urbanistico

  Il richiamo alle norme urbanistiche non consente di attribuire al terreno una capacità edificatoria futura o meramente potenziale se questa non corrisponde alla situazione concreta esistente alla data del 31 dicembre 1992.

Massime di principio

• Nel regime transitorio INVIM, per le vendite effettuate dopo il 31 dicembre 1992 ma entro il periodo previsto dalla disciplina transitoria, il valore imponibile deve essere ricostruito al 31 dicembre 1992 e non alla data dell'atto di vendita.
• Nella stima fiscale di un terreno occorre considerare la destinazione urbanistica e la concreta potenzialità edificatoria esistenti alla data di riferimento, senza utilizzare automaticamente trasformazioni, piani attuativi o edificabilità divenuti effettivi in epoca successiva.
• Una valutazione sintetico-comparativa è legittima solo se i beni posti a confronto presentano caratteristiche urbanistiche, destinazione e potenzialità edificatoria analoghe a quelle del bene oggetto di accertamento.
• La destinazione a servizi pubblici o attrezzature non rende necessariamente il terreno totalmente inedificabile, ma può incidere significativamente sul suo valore e impone una valutazione distinta rispetto ai terreni destinati all'edificazione privata o residenziale.
• Il valore accertato ai fini dell'imposta di registro o dell'IVA non si estende automaticamente all'INVIM, perché le imposte hanno presupposti e criteri di determinazione differenti.
• Il giudice tributario deve esaminare le perizie e gli altri elementi documentali relativi alla situazione effettiva del bene alla data fiscalmente rilevante e motivare specificamente la scelta dei comparabili e del valore determinato.