Cassazione Civile, Ordinanza n. 02425/2026 del 05/02/2026

Esito

La controversia

La lite concerne il classamento catastale di un'unità immobiliare sita in Arezzo, dichiarata dal contribuente in categoria A/2 tramite DOCFA e adibita a bed and breakfast. Dopo un primo avviso di rettifica e un contenzioso già definito in parte per ragioni processuali, l'Agenzia ha emesso un secondo avviso riclassando l'immobile in categoria D/2, ritenendolo destinato ad attività alberghiera. Il contribuente ha impugnato anche questo atto deducendo, tra l'altro, violazione del contraddittorio preventivo, duplicazione della pretesa, carenza di motivazione e illegittimità del classamento. La CTR ha accolto l'appello del contribuente ritenendo che un bed and breakfast debba essere censito in categoria abitativa A, valorizzando la normativa turistica regionale che richiede immobili con requisiti da abitazione civile e, nel caso di attività non imprenditoriale, la residenza del gestore nell'immobile. L'Agenzia ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: violazione delle norme catastali che impongono la classificazione secondo caratteristiche oggettive e destinazione ordinaria dell'immobile, nullità della sentenza per motivazione apparente, e omesso esame della reale natura ordinaria o speciale dell'unità immobiliare. La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il primo motivo, osservando che la disciplina regionale turistica non incide sul classamento catastale e che quest'ultimo va determinato in base alle caratteristiche intrinseche e alla destinazione funzionale dell'immobile, non al concreto uso svolto, purché conforme alla disciplina urbanistica. Gli altri motivi sono rimasti assorbiti.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo del ricorso dell'Agenzia delle Entrate, dichiarando assorbiti il secondo e il terzo. Ha cassato la sentenza della CTR Toscana e ha rinviato alla Corte di Giustizia Tributaria di II grado della Toscana affinché riesamini il classamento dell'immobile applicando i principi sul criterio oggettivo fondato sulle caratteristiche intrinseche e sulla destinazione ordinaria del bene, provvedendo anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 366 c.p.c.

  Il requisito di specificità e autosufficienza del ricorso va valutato con riferimento ai singoli motivi e non con un generico richiamo all'assenza di atti e documenti.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  È il parametro formale del motivo di ricorso per violazione di legge relativo al criterio di classamento catastale.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  È il parametro formale del motivo con cui è stata dedotta la motivazione apparente della sentenza impugnata.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  È il parametro formale del motivo con cui è stato denunciato l'omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti.

• artt. 6, 61 e 62 del d.P.R. n. 1142/1949

  Il classamento deve essere effettuato in base alle caratteristiche intrinseche dell'immobile e alla sua destinazione ordinaria, non al concreto uso di fatto.

• art. 8, comma 2, del d.P.R. n. 138/1998

  Conferma che la categoria catastale va individuata secondo la normale destinazione funzionale dell'unità immobiliare e le sue caratteristiche oggettive.

• art. 117, comma 2, lett. e) Cost.

  La materia catastale è ricondotta prevalentemente alla potestà legislativa statale, sicché la normativa regionale turistica non può incidere sul classamento catastale.

• artt. 54 e 56 della l. reg. Toscana n. 86/2016

  Le disposizioni regionali rilevano solo per la disciplina turistica dell'attività extra-alberghiera e per i suoi requisiti strutturali/gestionali, non per la categoria catastale dell'immobile.

Massime di principio

• Il classamento catastale di un immobile deve essere determinato secondo un criterio oggettivo, fondato sulle caratteristiche costruttive e tipologiche del bene e sulla sua destinazione ordinaria, non sul concreto utilizzo imprenditoriale o extra-imprenditoriale che ne faccia il proprietario.
• La normativa settoriale regionale che disciplina un'attività ricettiva sotto il profilo turistico-amministrativo non può essere automaticamente trasposta ai fini catastali, salvo che la disciplina statale del catasto lo consenta espressamente.
• Per censire un'unità immobiliare non rileva, di per sé, che essa sia adibita a bed and breakfast; occorre verificare se le sue caratteristiche oggettive la rendano, secondo la normale destinazione funzionale, abitativa o specializzata.
• La motivazione della sentenza di merito è erronea quando fonda la decisione sul richiamo a norme estranee alla disciplina catastale senza spiegare perché esse dovrebbero derogare ai criteri legali di classamento.
• Nel giudizio di legittimità, l'eccezione di inammissibilità per difetto di autosufficienza deve essere valutata in relazione a ciascun motivo di ricorso e al contenuto specifico degli atti rilevanti, non in modo meramente generico.

Come è indicizzato