Sentenza del 27/01/2015 n. 24 - Comm. Trib. Prov. Teramo

Esito

La controversia

L'Istituto ha impugnato gli avvisi di accertamento ICI relativi agli anni 2008 e 2009, sostenendo che i terreni di sua proprietà fossero esenti dall'imposta perché destinati all'attività istituzionale sanitaria e di ricerca, oppure, in subordine, non edificabili in concreto. Ha inoltre sostenuto che un protocollo d'accordo con il Comune e la mancata attuazione del programma integrato avessero sospeso o limitato la destinazione edificatoria prevista dal P.R.G., con conseguente necessità di applicare un valore fiscale vicino a quello agricolo.

La decisione

La Commissione Tributaria Provinciale di Teramo ha respinto il ricorso. Ha ritenuto insussistente l'esenzione ICI, poiché i terreni non rientravano nel perimetro degli immobili destinati all'attività istituzionale dell'Istituto ed erano inseriti dal P.R.G. in una zona destinata a completamento e integrazione urbana, con utilizzazioni abitative, terziarie e per servizi. La qualificazione edificatoria attribuita dal P.R.G. non poteva essere sospesa o modificata da accordi pattizi né dalla mancata attuazione degli strumenti urbanistici. I vincoli o le difficoltà concrete di edificazione possono incidere soltanto sulla stima del valore venale, non sulla natura edificabile dell'area. Poiché i valori applicati dal Comune risultavano congrui e non adeguatamente contestati, gli avvisi sono stati confermati. L'Istituto è stato condannato al pagamento di 1.000 euro per spese di giudizio.

Norme richiamate

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, comma 1, lett. b)

  Un terreno è considerato edificatorio sia quando l'edificabilità risulti dagli strumenti urbanistici generali o attuativi, sia quando esistano possibilità effettive di costruzione.

  La nozione di area edificabile è ampia e si fonda sulla potenzialità edificatoria. Ai fini ICI è sufficiente la qualificazione attribuita dal P.R.G. adottato, anche se mancano l'approvazione regionale o gli strumenti attuativi.

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5, comma 7

  Il valore imponibile delle aree edificabili deve essere determinato considerando il valore venale in comune commercio e le caratteristiche concrete dell'area, inclusi i limiti e gli oneri che incidono sulla sua effettiva valorizzazione.

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 7, comma 1, lett. a) e i)

  L'esenzione ICI riguarda determinati immobili pubblici o posseduti da enti qualificati e gli immobili destinati esclusivamente ad attività istituzionali non commerciali. L'esenzione non si estende automaticamente a terreni edificabili estranei al perimetro degli immobili effettivamente utilizzati per tali attività.

• D.L. 30 settembre 2005, n. 203, art. 11-quaterdecies, comma 16, convertito dalla L. 2 dicembre 2005, n. 248

  La disposizione, avente natura interpretativa, ha confermato che l'edificabilità fiscale può derivare dalla previsione dello strumento urbanistico generale, senza necessità di approvazione regionale o di strumenti attuativi.

• D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248

  L'area è considerata fabbricabile quando è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione regionale e dall'adozione di strumenti attuativi.

• Cassazione, Sezioni tributarie, sentenze n. 4499/2012, n. 9510/2008 e n. 52611/2014

  La qualificazione edificatoria dell'area deriva dalla pianificazione urbanistica vigente; vincoli, ritardi, condizioni sospensive o difficoltà attuative incidono sul valore venale e quindi sulla base imponibile, ma non eliminano la natura edificabile del terreno.

Massime di principio

• Ai fini dell'ICI, e secondo il principio richiamato dalla sentenza anche per la qualificazione urbanistica fiscale, un'area può essere considerata edificabile già in base alla previsione del P.R.G. adottato dal Comune, anche senza approvazione regionale o piano attuativo.
• Accordi privati, protocolli d'intesa o convenzioni con il Comune non possono sospendere o modificare la qualificazione urbanistica generale stabilita dal P.R.G., salvo che intervengano gli atti urbanistici competenti previsti dalla legge.
• La mancata edificazione effettiva, la lontananza temporale dell'intervento, la mancata individuazione del soggetto attuatore o l'esistenza di vincoli non trasformano automaticamente un'area edificabile in area agricola.
• I limiti concreti all'edificazione possono però giustificare una riduzione del valore venale e della base imponibile. Tale riduzione deve essere dimostrata con elementi tecnici e estimativi specifici, non con una generica affermazione di svalutazione.
• L'esenzione per immobili destinati ad attività istituzionali richiede la prova che gli specifici beni oggetto dell'imposta siano effettivamente posseduti e utilizzati esclusivamente per l'attività agevolata; non è sufficiente che il proprietario svolga, in generale, un'attività sanitaria o istituzionale.
• Chi contesta il valore attribuito dall'amministrazione deve fornire una critica concreta e documentata, ad esempio mediante una perizia fondata su comparabili di mercato, caratteristiche urbanistiche, vincoli, costi di urbanizzazione e tempi di trasformazione.