Sentenza del 24/11/2016 n. 8996 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

La controversia riguarda la rettifica, ai fini dell’imposta di registro, del valore dichiarato in un atto mediante il ricorso ai valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). La questione centrale è stabilire se tali valori possano costituire, da soli, una base sufficiente per determinare il valore dell’immobile. La sentenza afferma che i valori OMI sono meri elementi indiziari: pur essendo attendibili e autorevoli, non possono essere applicati automaticamente a qualsiasi immobile, ma devono essere verificati, adeguatamente rettificati e adattati alle caratteristiche concrete del bene oggetto di valutazione.

Norme richiamate

• Normativa sull’imposta di registro e sulla rettifica dei valori dichiarati

  La rettifica del valore dichiarato deve fondarsi su una valutazione concreta e motivata dell’immobile. I valori OMI possono essere utilizzati soltanto come elementi indiziari e non come prova automatica o parametro esclusivo del maggior valore accertato.

Massime di principio

• I valori OMI non determinano automaticamente il valore fiscale di un immobile e non sono sufficienti, da soli, a giustificare una rettifica.
• L’Amministrazione deve adattare i dati OMI alle caratteristiche specifiche del bene, quali ubicazione, stato di conservazione, metratura, destinazione, piano, pertinenze e condizioni di mercato.
• Un avviso di accertamento basato su valori OMI generici o non adeguatamente personalizzati può essere contestato per carenza di motivazione e insufficienza probatoria.
• In una situazione analoga, il contribuente dovrebbe verificare se l’accertamento indica elementi ulteriori e concreti rispetto ai valori OMI e se spiega il collegamento tra tali dati e il reale valore dell’immobile.