Sentenza n. 14077/2026 - Roma, Sezione 2B

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato l'ordine di sospensione dei lavori e l'ingiunzione di demolizione relativa a due opere realizzate nella corte pertinenziale dell'immobile: una struttura denominata pergotenda, di circa 25 mq, con copertura retrattile in PVC, chiusure laterali in vetro a pacchetto e parziale aderenza alle strutture dell'edificio, nonché un manufatto in muratura di circa 11,50 mq e altezza di circa 2,38 metri. Hanno dedotto, quanto alla pergotenda, difetto dei presupposti, violazione dell'art. 6 d.P.R. 380/2001 e della disciplina comunale, sostenendo che l'opera fosse costituita da una tenda retrattile leggera e rientrasse nell'attività edilizia libera; violazione del d.m. 2 marzo 2018; violazione dell'art. 6, comma 1, lett. b-bis), d.P.R. 380/2001, relativo alle vetrate panoramiche amovibili e trasparenti. Quanto al secondo manufatto, hanno dedotto violazione dell'art. 3, comma 1, lett. e.6, d.P.R. 380/2001 e del Regolamento edilizio tipo, sostenendone la natura di volume tecnico e pertinenza urbanistica, non soggetto a titolo abilitativo. Il Comune ha eccepito l'inammissibilità dell'impugnazione dell'ordine di sospensione, per tardiva proposizione dopo la cessazione della sua efficacia, e ha chiesto il rigetto delle censure relative all'ingiunzione di demolizione.

La decisione

Il TAR ha ritenuto fondata l'eccezione di inammissibilità relativa all'ordine di sospensione dei lavori. Ai sensi dell'art. 27, comma 3, d.P.R. 380/2001, tale ordine ha efficacia cautelare e temporalmente limitata, fino all'adozione dei provvedimenti definitivi e comunque per il termine previsto dalla legge; essendo stato impugnato dopo il decorso del termine di efficacia, è venuto meno l'interesse concreto al suo annullamento. Nel merito, il TAR ha respinto le censure contro l'ingiunzione di demolizione. La pergotenda rientra nell'attività edilizia libera solo quando la tenda costituisce l'elemento principale e la struttura accessoria è leggera, amovibile e priva di caratteristiche idonee a creare uno spazio chiuso e stabile. La valutazione deve riguardare l'opera nel suo complesso: nel caso concreto, la superficie di quasi 25 mq, l'aderenza alle murature dell'edificio, la copertura anche mediante il balcone sovrastante e le chiusure vetrate determinavano una stabile trasformazione dell'assetto edilizio, incompatibile con l'attività edilizia libera e riconducibile a un intervento edilizio soggetto a titolo abilitativo. La possibilità di installare liberamente vetrate panoramiche amovibili non rende libera l'opera complessiva quando tali elementi concorrono alla formazione di uno spazio stabilmente configurato. Quanto al manufatto di circa 11,50 mq, il TAR ha escluso la natura di volume tecnico, poiché tale qualificazione presuppone limitata consistenza, assenza di autonoma funzionalità e destinazione esclusiva a impianti essenziali dell'edificio principale. Dalle fotografie risultava invece una destinazione a dispensa e l'assenza di impianti tecnologici; il manufatto costituiva quindi ulteriore superficie utile residenziale realizzata senza titolo. Il ricorso è stato pertanto dichiarato in parte inammissibile e, per il resto, respinto. I ricorrenti sono stati condannati al pagamento di euro 3.000,00 oltre accessori per spese di lite.

Norme richiamate

• art. 27, comma 3, d.P.R. 380/2001

  qualora sia constatata, dai competenti uffici comunali d'ufficio o su denuncia dei cittadini, l'inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità di cui al comma 1, il dirigente o il responsabile dell'ufficio, ordina l'immediata sospensione dei lavori, che ha effetto fino all'adozione dei provvedimenti definitivi di cui ai successivi articoli, da adottare e notificare entro quarantacinque giorni dall'ordine di sospensione dei lavori

  L'ordine di sospensione dei lavori ha efficacia cautelare e temporalmente limitata; se impugnato dopo la scadenza del termine di efficacia, viene meno l'interesse concreto al suo annullamento.

• art. 6 d.P.R. 380/2001

  L'attività edilizia libera relativa alle pergotende presuppone che la tenda costituisca l'elemento principale e che la struttura accessoria non determini una trasformazione urbanisticamente rilevante del territorio.

• art. 6, comma 1, lett. b-bis), d.P.R. 380/2001

  La libera installazione di vetrate panoramiche amovibili non consente di qualificare come attività edilizia libera l'intervento complessivo quando, per dimensioni e caratteristiche costruttive, esso crea uno spazio chiuso e stabilmente configurato.

• art. 33 d.P.R. 380/2001

  La realizzazione abusiva dell'intervento edilizio qualificato come ristrutturazione edilizia soggetta a titolo abilitativo legittima l'ingiunzione di demolizione.

• art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. 380/2001

  La struttura complessivamente considerata, per caratteristiche e incidenza sull'assetto edilizio, è stata ricondotta a un intervento di ristrutturazione edilizia, non a una mera opera precaria o di arredo.

• art. 3, comma 1, lett. e.6), d.P.R. 380/2001

  La qualificazione di un manufatto come pertinenza urbanistica o volume tecnico non deriva dalla mera ridotta dimensione, ma richiede l'assenza di autonoma funzionalità e la destinazione esclusiva a impianti tecnologici essenziali dell'edificio principale.

Massime di principio

• La sospensione dei lavori prevista dall'art. 27, comma 3, d.P.R. 380/2001 è una misura cautelare temporalmente limitata; decorso il termine legale di efficacia, l'impugnazione dell'ordine è inammissibile per sopravvenuta carenza di interesse, salvo la contestazione di effetti ulteriori ancora attuali.
• Una struttura qualificata come pergotenda rientra nell'attività edilizia libera soltanto quando la tenda costituisce l'elemento funzionale principale e l'intelaiatura è accessoria, leggera, amovibile e priva di caratteristiche idonee a creare uno spazio chiuso e stabile.
• La qualificazione edilizia deve essere effettuata considerando l'opera nel suo complesso e non isolando i singoli elementi costruttivi: anche componenti leggere, quali tende, vetrate, pedane o separé, possono integrare una nuova costruzione soggetta a permesso di costruire quando l'assetto unitario crea un volume o uno spazio stabilmente configurato e determina una trasformazione durevole dell'area.
• La possibilità di installare vetrate panoramiche amovibili in attività edilizia libera non si estende all'intervento complessivo quando le vetrate, insieme agli altri elementi della struttura, concorrono a realizzare un organismo edilizio stabile e urbanisticamente rilevante.
• Un manufatto può essere qualificato come volume tecnico solo se presenta consistenza limitata, non possiede autonomia funzionale, neppure potenziale, ed è destinato esclusivamente a contenere impianti tecnologici essenziali al servizio dell'edificio principale; un locale destinato a dispensa o ad altra utilizzazione residenziale costituisce invece superficie utile soggetta a titolo edilizio.

Come è indicizzato