Sentenza del 25/11/2015 n. 598 - Comm. Trib. Reg. per l'Umbria

Esito

La controversia

La controversia riguardava la rettifica del valore di un appartamento sito in Bastia Umbra, acquistato al prezzo dichiarato di 23.000 euro. L’Agenzia delle Entrate aveva recuperato maggiori imposte di registro, trascrizione e catasto, ritenendo che il valore venale dell’immobile al momento del rogito fosse superiore. La società contestava l’utilizzo delle quotazioni OMI e l’assenza di elementi concreti, sostenendo inoltre che l’immobile necessitasse di rilevanti lavori di ristrutturazione e che il prezzo dichiarato riflettesse le sue effettive condizioni. L’Agenzia sosteneva invece che, ai fini dell’imposta di registro, rilevasse il valore venale in comune commercio alla data dell’atto, distinto dal prezzo concretamente pattuito, e che le quotazioni OMI fossero state utilizzate insieme ad altri elementi di valutazione.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale di Perugia ha accolto parzialmente l’appello dell’Agenzia delle Entrate. Ha confermato la legittimità del potere dell’Ufficio di verificare e rettificare il valore dichiarato, ritenendo applicabile il criterio del valore venale in comune commercio al momento del rogito. Tuttavia, non ha confermato l’originaria valutazione di 54.880 euro, determinando il valore dell’immobile in 47.040 euro, corrispondente alla proposta formulata dall’Agenzia in sede di mediazione. Le spese di giudizio sono state integralmente compensate tra le parti.

Norme richiamate

• Articoli 43 e 51 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo unico dell’imposta di registro)

  L’art. 43 individua la base imponibile nel valore del bene o del diritto; l’art. 51, comma 2, stabilisce che per gli immobili il valore è il "valore venale in comune commercio".

  Per gli atti traslativi di immobili, la base imponibile dell’imposta di registro non coincide necessariamente con il prezzo dichiarato dalle parti, ma può essere rettificata in funzione del valore venale dell’immobile al momento del rogito.

• Art. 1, comma 307, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (Finanziaria 2007)

  Prevede l’adozione di modalità e criteri uniformi per la definizione del valore normale dei fabbricati da parte degli uffici finanziari.

  La norma costituisce la base legislativa per l’adozione di criteri uniformi di valutazione degli immobili ai fini fiscali.

• Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate n. 2007/120811 del 27 luglio 2007

  Per gli immobili abitativi il dato di partenza è costituito dai valori unitari rilevati e aggiornati semestralmente dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI).

  Le quotazioni OMI possono costituire il punto di partenza della stima del valore normale, ma la valutazione deve tenere conto anche delle caratteristiche concrete dell’immobile e di ulteriori elementi rilevanti.

• Art. 17-bis del D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546

  Disciplina il reclamo e la mediazione tributaria.

  La società ha attivato la procedura di reclamo-mediazione, durante la quale l’Agenzia ha ridotto il valore accertato da 54.880 a 47.040 euro.

• Art. 47 del D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546

  Disciplina la sospensione dell’atto impugnato nel processo tributario.

  La società aveva chiesto in via preliminare la sospensione dell’avviso, oltre al suo annullamento.

Massime di principio

• Ai fini dell’imposta di registro sugli immobili, il valore imponibile può essere determinato in base al valore venale in comune commercio alla data del rogito e non necessariamente in base al prezzo dichiarato dalle parti.
• Il prezzo contrattuale e il valore venale sono concetti distinti: il primo riflette le condizioni e le esigenze soggettive delle parti, mentre il secondo mira a rappresentare il valore oggettivo di mercato del bene.
• Le quotazioni OMI sono un elemento di riferimento utile, ma non dovrebbero costituire automaticamente una prova esclusiva e incontestabile del valore dell’immobile; devono essere integrate con caratteristiche, ubicazione, stato di conservazione, vetustà e altri dati comparabili.
• Le spese di ristrutturazione sostenute dopo l’acquisto possono essere rilevanti per descrivere lo stato originario dell’immobile, ma non sono necessariamente opponibili all’Amministrazione quando si valuta il valore venale alla data del rogito.
• Una successiva vendita a un prezzo più elevato può costituire un elemento indiziario della congruità del valore accertato, ma deve essere valutata considerando i lavori eseguiti, il tempo trascorso e le diverse condizioni dei due atti.
• L’Amministrazione può rettificare il valore dichiarato anche senza una stima tecnica formalmente autonoma, purché l’accertamento sia fondato su una motivazione concreta e su una pluralità di elementi coerenti.
• In caso di contestazione, il contribuente che intende dimostrare la congruità del prezzo dichiarato dovrebbe documentare in modo puntuale lo stato dell’immobile al rogito, i lavori necessari, i relativi costi e ogni elemento comparativo di mercato.