Sentenza del 17/01/2018 n. 964 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

I contribuenti hanno contestato l'avviso di rettifica e liquidazione con cui l'Agenzia delle Entrate aveva aumentato, ai fini dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale, il valore del terreno acquistato da Euro 719.940,00 a Euro 5.497.700,00. Hanno dedotto la carenza di motivazione dell'avviso, l'erroneità della perizia estimativa dell'UTE, la mancata considerazione dei numerosi vincoli gravanti sull'area e la violazione delle regole di valutazione previste dal D.P.R. n. 131 del 1986, in particolare per la parte agricola del terreno.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo, ritenendo che la determinazione giudiziale del valore commerciale costituisca un giudizio estimativo e non una decisione secondo equità. Ha inoltre rigettato il quarto motivo, affermando che l'avviso era sufficientemente motivato e consentiva l'esercizio del diritto di difesa. Ha invece accolto il secondo e il terzo motivo, rilevando che la CTR non aveva adeguatamente considerato i molteplici vincoli urbanistici, ambientali, storici e autostradali gravanti sulla zona N, né il criterio comparativo previsto dall'art. 51 del D.P.R. n. 131 del 1986. La CTR non aveva inoltre motivato sulla zona H agricola e sulla possibile applicazione del sistema di valutazione automatica previsto dall'art. 52, comma 4. La sentenza è stata quindi cassata con rinvio alla CTR del Lazio, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51

  La determinazione del valore venale deve considerare i trasferimenti, le divisioni e le perizie giudiziarie relativi a beni comparabili, anteriori di non oltre tre anni, oltre agli altri elementi concretamente rilevanti.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, commi 1, 2, 2-bis e 4

  L'avviso deve indicare i criteri utilizzati per la rettifica, in modo da consentire al contribuente di difendersi. Per i terreni agricoli privi di previsione edificatoria possono ricorrere i presupposti per la valutazione automatica fondata sul reddito dominicale, anziché sulla libera stima del valore venale.

• D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 1, comma 2

  Il giudice tributario deve decidere secondo le norme di diritto; tuttavia, la stima del valore commerciale di un bene costituisce un giudizio estimativo e non una decisione equitativa sostitutiva.

• Art. 113 c.p.c.

  Non è violato quando il giudice tributario determina il valore dell'immobile mediante una valutazione estimativa motivata, anche discostandosi dai valori indicati dalle parti o dall'Amministrazione.

• Articoli 115 e 116 c.p.c.

  La valutazione estimativa rientra nei poteri del giudice di esaminare le prove e apprezzarle secondo prudente valutazione; in cassazione è censurabile soprattutto per carenza o inadeguatezza della motivazione.

• Cass., Sezioni Unite, n. 25506 del 2006

  La mera potenzialità edificatoria può incidere sulla qualificazione economica del terreno e far venir meno, ai fini estimativi, la considerazione dello stesso come esclusivamente agricolo; tale potenzialità deve però essere valutata concretamente alla luce dei vincoli esistenti.

• Legge regionale n. 29 del 1998

  Il vincolo relativo alla valle dell'Aniene costituisce uno degli elementi territoriali e ambientali da considerare nella stima del valore del terreno.

• Art. 366 c.p.c.

  Il ricorso per cassazione deve essere autosufficiente; chi contesta la motivazione dell'avviso deve riportare nel ricorso i passaggi rilevanti dell'atto impositivo, altrimenti la censura può risultare generica o inammissibile.

Massime di principio

• Nella rettifica del valore di un terreno, l'Amministrazione e il giudice devono considerare concretamente tutti i vincoli urbanistici, ambientali, storici, autostradali e infrastrutturali che possono ridurre la commerciabilità o l'utilizzabilità del bene.
• La potenzialità edificatoria non è sufficiente, da sola, a giustificare una stima elevata: deve essere effettiva, concretamente esercitabile e compatibile con i vincoli e con gli strumenti urbanistici.
• Il criterio comparativo basato su vendite, divisioni o perizie di terreni analoghi deve essere esaminato quando viene specificamente dedotto e documentato dal contribuente.
• Per la parte di terreno agricola e priva di concreta destinazione edificatoria occorre verificare se ricorrano i presupposti per la valutazione automatica basata sul reddito dominicale o catastale, anziché sulla stima libera del valore venale.
• Un avviso di rettifica è motivato in modo sufficiente se indica i criteri astratti e gli elementi essenziali della pretesa, ma l'Amministrazione conserva l'onere di provare in giudizio la correttezza del maggior valore.
• Il giudice tributario può determinare autonomamente il valore del bene senza adottare meccanicamente né la perizia dell'Ufficio né quella del contribuente, purché esponga un percorso logico e consideri gli elementi decisivi dedotti dalle parti.