Sentenza del 04/12/2018 n. 2800 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la determinazione del valore dell'immobile ai fini dell'imposta di registro, sostenendo che la stima dell'UTE non fosse adeguatamente motivata o non illustrasse in modo convincente la metodologia valutativa adottata. La contestazione non è stata ritenuta fondata quando la valutazione risultava basata sulla situazione concreta dell'immobile, sul contesto in cui era inserito e sul confronto con immobili analoghi e aventi caratteristiche similari.

Norme richiamate

• Normativa sull'imposta di registro

  Il valore dell'immobile conferito in società costituisce la base per l'applicazione dell'imposta di registro e può essere oggetto di accertamento da parte dell'Amministrazione finanziaria.

• Principi di valutazione estimativa dell'Ufficio tecnico erariale (UTE)

  La stima dell'UTE può fondare l'accertamento quando considera le caratteristiche effettive dell'immobile, il contesto territoriale e il confronto con beni analoghi. Non è necessario che la valutazione sia basata su un unico criterio formale, purché il procedimento estimativo sia comprensibile, coerente e concretamente verificabile.

Massime di principio

• In materia di imposta di registro, il valore dichiarato per un immobile può essere contestato dall'Amministrazione finanziaria se risulta inferiore al valore effettivo desumibile dagli elementi disponibili.
• Una stima tecnica è generalmente idonea a sostenere l'accertamento quando espone, anche sinteticamente, i criteri utilizzati, considera le condizioni specifiche del bene e tiene conto del contesto in cui esso si trova.
• Il confronto con immobili analoghi o con caratteristiche similari rafforza la validità della valutazione, soprattutto quando gli elementi comparativi sono pertinenti e adeguatamente riferiti.
• Una contestazione generica della stima non è normalmente sufficiente: il contribuente deve evidenziare errori concreti nei dati, nei comparabili, nei criteri applicati o nelle condizioni effettive dell'immobile.
• La stima non deve necessariamente coincidere con il prezzo dichiarato o con una diversa valutazione privata; ciò che rileva è la ragionevolezza e verificabilità del metodo utilizzato dall'Amministrazione.