Sentenza del 26/02/2018 n. 419 - Comm. Trib. Reg. per il Piemonte

Esito

La controversia

L'Ufficio aveva notificato un avviso di liquidazione per imposte ipotecaria e catastale, rideterminando il valore dichiarato per l'acquisto di un capannone industriale di 586 mq da euro 115.000 a euro 307.252, sulla base del metodo comparativo. Il confronto era fondato principalmente sulla compravendita di un deposito di soli 35 mq, situato nello stesso Comune, nella medesima categoria catastale C/2 e nella stessa zona OMI. La società contestava la carenza di motivazione, l'inidoneità dell'immobile comparato e la mancata considerazione delle caratteristiche concrete del capannone, tra cui le maggiori dimensioni, la diversa ubicazione periferica, le pessime condizioni, l'assenza di riscaldamento e servizi igienici e la difficoltà di accesso.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha ritenuto sufficiente l'indicazione degli estremi dell'atto comparativo, escludendo la nullità dell'avviso per mancata allegazione o riproduzione, poiché si trattava di un atto pubblico facilmente reperibile. Tuttavia, ha respinto nel merito la pretesa dell'Ufficio, ritenendo l'immobile utilizzato per il confronto non idoneo e non realmente analogo a quello oggetto di compravendita. La mera coincidenza del Comune, della categoria catastale e della zona OMI non dimostra l'analogia delle caratteristiche e delle condizioni richiesta dalla legge. L'avviso è stato quindi ritenuto insufficientemente motivato e la sentenza di primo grado è stata confermata, sebbene per una motivazione diversa. Le spese sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 51, comma 3, d.P.R. 131/1986

  Il valore può essere determinato con riferimento al valore venale in comune commercio di beni aventi analoghe caratteristiche e condizioni.

  Il metodo comparativo è legittimo solo se gli immobili posti a confronto presentano caratteristiche e condizioni effettivamente analoghe. Non è sufficiente che appartengano alla stessa categoria catastale o si trovino nello stesso Comune o nella stessa zona OMI; l'Ufficio deve illustrare concretamente gli elementi di similarità e considerare le peculiarità del bene accertato.

• Art. 52, comma 2-bis, d.P.R. 131/1986

  Prevede l'allegazione o la riproduzione nell'atto degli atti richiamati nell'avviso, nei casi previsti dalla legge.

  Nel caso esaminato, la Commissione ha ritenuto adempiuto l'obbligo motivazionale mediante l'indicazione degli estremi identificativi dell'atto pubblico comparativo, ritenuto facilmente conoscibile e reperibile dal contribuente.

Massime di principio

• Quando l'Amministrazione determina il valore di un immobile mediante stima comparativa, deve dimostrare in modo specifico l'analogia tra il bene accertato e quello utilizzato come parametro.
• La stessa categoria catastale, il medesimo Comune o la medesima zona OMI costituiscono elementi soltanto generici e non bastano, da soli, a provare la comparabilità.
• Devono essere valutati, tra gli altri, superficie, ubicazione, destinazione concreta, stato manutentivo, vetustà, accessibilità, dotazioni, caratteristiche strutturali e condizioni di mercato.
• L'utilizzo di un unico atto comparativo può essere insufficiente se l'Ufficio non spiega perché quel bene sia rappresentativo e omogeneo rispetto a quello oggetto di accertamento.
• Una documentazione tecnica o amministrativa prodotta dal contribuente sulle condizioni deteriore dell'immobile può essere decisiva, soprattutto se non viene specificamente contestata dall'Amministrazione.
• Anche qualora l'atto comparativo sia correttamente richiamato o reperibile, l'avviso può essere annullato per difetto di motivazione sostanziale se non espone le ragioni concrete della comparabilità e non considera le caratteristiche peculiari dell'immobile.