Sentenza del 18/02/2019 n. 244 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva recuperato a tassazione, come reddito diverso ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b), del D.P.R. 917/1986, una plusvalenza derivante dalla vendita di una villa di ampie dimensioni con terreno circostante. L'Ufficio aveva riqualificato l'operazione come cessione di un'area edificabile, valorizzando il permesso di costruire già rilasciato, il successivo abbattimento della villa e la realizzazione di un condominio. I contribuenti sostenevano invece di aver ceduto un fabbricato già edificato, la cui plusvalenza non rientra nella fattispecie imponibile prevista per i terreni edificabili, contestando inoltre la quantificazione della plusvalenza, la sottoscrizione degli avvisi e l'applicazione delle sanzioni.

La decisione

La Commissione Tributaria Provinciale di Massa aveva accolto i ricorsi dei contribuenti. L'Agenzia delle Entrate ha impugnato la decisione, ma la Commissione Tributaria Regionale ha rigettato l'appello, ritenendo decisivo che l'oggetto della vendita fosse una villa già edificata, indipendentemente dalla successiva demolizione e ricostruzione. La plusvalenza non poteva quindi essere tassata ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b), del D.P.R. 917/1986. L'Agenzia delle Entrate è stata condannata al pagamento delle spese del grado, liquidate in euro 3.000, oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lett. b), D.P.R. 917/1986 (TUIR)

  Plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

  La norma riguarda le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni non edificati ai quali gli strumenti urbanistici attribuiscono una destinazione edificatoria. Non si applica, secondo la sentenza, alla vendita di un terreno sul quale insiste già un fabbricato, anche se quest'ultimo viene successivamente demolito e sostituito da una nuova costruzione.

• Art. 68, comma 2, D.P.R. 917/1986 (TUIR)

  Il costo dei terreni suscettibili d'utilizzazione edificatoria di cui alla lettera b) del comma 1 dell'articolo 67 è costituito dal prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente.

  La disposizione disciplina il calcolo della plusvalenza relativa ai terreni edificabili. La sua applicazione presuppone però che l'oggetto della cessione sia effettivamente un terreno edificabile e non un fabbricato già esistente.

• Cassazione, Sezione V, sentenza n. 7853/2016

  Non possono rientrare nelle ipotesi previste dalla norma le cessioni aventi ad oggetto non un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, ma un terreno sul quale insiste un fabbricato e che, quindi, è da ritenersi già edificato.

  La sentenza richiama il principio secondo cui la successiva demolizione del fabbricato o l'intenzione delle parti di ricostruire non trasformano automaticamente la cessione di un'area già edificata in una cessione di terreno edificabile fiscalmente imponibile.

• Cassazione, sentenze n. 15629/2014 e n. 4150/2014

  Le pronunce, richiamate dalla Commissione, escludono la tassazione della plusvalenza prevista per i terreni edificabili quando la vendita riguarda un fabbricato, anche se il terreno conserva una potenzialità edificatoria ulteriore o il fabbricato è destinato alla demolizione.

• Legge n. 413/1991

  La ratio della disciplina è tassare la forza economica derivante dall'avvenuta destinazione edificatoria attribuita a un'area non edificata in sede di pianificazione urbanistica, non la plusvalenza derivante dalla vendita di un'area già edificata.

Massime di principio

• Per applicare la tassazione prevista per le plusvalenze da terreni edificabili occorre verificare l'effettivo oggetto della cessione: se viene venduto un fabbricato già esistente con il relativo terreno, la fattispecie non coincide automaticamente con la cessione di un'area edificabile.
• La presenza di un permesso di costruire, la successiva demolizione dell'edificio o la realizzazione di una nuova costruzione non sono, da soli, sufficienti a riqualificare fiscalmente la vendita come cessione di terreno edificabile.
• La potenzialità edificatoria residua del terreno è irrilevante quando il bene ceduto è un fabbricato già edificato; assume invece rilievo quando la cessione riguarda un'area non edificata destinata alla costruzione dagli strumenti urbanistici.
• L'Amministrazione finanziaria può contestare la qualificazione giuridica dell'operazione, ma deve dimostrare che l'oggetto sostanziale della vendita fosse un'area edificabile e non un immobile costruito.
• In caso di vendita di un fabbricato destinato alla demolizione, è opportuno documentare le caratteristiche, l'autonomia funzionale e il valore dell'edificio esistente, nonché distinguere il corrispettivo del fabbricato da eventuali componenti riferibili a diritti edificatori.