Cassazione Civile, Ordinanza n. 33762/2023 del 04/12/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'acquisto, con atto pubblico, di una porzione di terreno gravata da servitù di passaggio e di scaricatoio. Gli acquirenti sostenevano che la servitù dovesse essere limitata alla larghezza costante di 180 cm, come desumibile, secondo la loro prospettazione, dalla clausola dell'atto definitivo di compravendita; in via subordinata chiedevano la condanna del venditore originario alla restituzione di parte del prezzo, oltre al risarcimento del danno, assumendo che il bene fosse stato venduto con un peso reale diverso e più gravoso di quello dichiarato. Nel ricorso per cassazione venivano dedotti quattro motivi: 1) violazione degli artt. 1362 e 1366 c.c. per aver la Corte d'appello interpretato il contratto non secondo il dato letterale dell'atto definitivo, ma valorizzando anche il preliminare e l'atto di donazione richiamato; 2) violazione dell'art. 1489 c.c. e delle norme sugli effetti risarcitori della vendita di cosa gravata da oneri o diritti di terzi, assumendo il diritto alla riduzione del prezzo e al danno; 3) ulteriore violazione degli artt. 1362 e 1366 c.c. per avere la Corte attribuito rilievo al preliminare e alla donazione, anziché al solo definitivo; 4) violazione dell'art. 2697 c.c. e delle norme processuali sulla consulenza tecnica, per la mancata ammissione di una CTU finalizzata ad accertare lo stato dei luoghi, l'utilità effettiva e la parte di prezzo da restituire.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi tre motivi, affermando che la Corte d'appello aveva correttamente interpretato il contratto secondo i canoni ermeneutici, valorizzando il tenore dell'atto definitivo nel suo complesso e i rinvii espressi all'atto di donazione del 1978 e al preliminare del 2002. La servitù era già esistente nella consistenza risultante dai titoli richiamati nell'atto di acquisto; pertanto, non vi era violazione degli artt. 1362 e 1366 c.c. né applicazione indebita dell'art. 1489 c.c., poiché gli acquirenti erano consapevoli dell'estensione del peso gravante sul fondo. Il quarto motivo è stato dichiarato assorbito dal rigetto dei precedenti, in quanto proposto come mero corollario delle censure sull'interpretazione e sulla responsabilità del venditore. La Corte ha altresì rilevato che non vi era attività difensiva della parte intimata, per cui non ha liquidato spese; ha dato atto, infine, della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  Il primo criterio di interpretazione del contratto è il senso letterale delle parole, da considerare però nell'intero contesto negoziale e in correlazione con le altre clausole.

• art. 1363 c.c.

  Le clausole vanno interpretate le une per mezzo delle altre; il significato della singola espressione non può essere isolato dal complessivo assetto contrattuale.

• art. 1366 c.c.

  La interpretazione deve essere conformata a buona fede, ma non può sovvertire il significato complessivo desumibile dal testo e dai rinvii contenuti nell'atto.

• art. 1489 c.c.

  La disciplina della vendita di cosa gravata da diritti o oneri di terzi non opera quando l'acquirente risulti già edotto dell'esistenza e della consistenza del peso risultante dai titoli richiamati nell'atto di acquisto.

• art. 1479 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione all'art. 1480 c.c. come base della tutela dell'acquirente contro il venditore; la Corte non ha però ravvisato i presupposti applicativi nel caso concreto.

• art. 1480 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per il collegamento alla disciplina della cosa gravata da diritti di terzi; la Corte ha escluso che la fattispecie concreta integrasse una violazione idonea a fondare riduzione del prezzo e danno.

• art. 1218 c.c.

  Invocato dal ricorrente come base della responsabilità contrattuale del venditore; non applicato perché mancava l'inadempimento, essendo nota la servitù nella consistenza richiamata nel contratto.

• art. 1223 c.c.

  Invocato per il risarcimento del danno da inadempimento; la Corte ne ha escluso l'operatività in mancanza di un illecito contrattuale del venditore.

• art. 2697 c.c.

  L'onere probatorio non è stato ritenuto violato, poiché la censura era costruita come conseguenza delle precedenti doglianze sull'interpretazione del contratto e sull'ammissione della CTU.

• art. 61 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla consulenza tecnica; la Corte non ha ravvisato una violazione autonoma, assorbendo la doglianza dopo il rigetto delle censure di merito.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente insieme alle regole probatorie; la Corte non ne ha fatto applicazione specifica, ritenendo assorbita la questione.

• art. 191 c.p.c.

  Richiamato per la richiesta di consulenza tecnica d'ufficio; il motivo è stato assorbito.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  La Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte del ricorrente.

Massime di principio

• Nell'interpretazione del contratto, il senso letterale delle parole è il primo criterio da utilizzare, ma va letto nel contesto complessivo dell'atto e coordinato con le altre clausole e con gli eventuali rinvii a documenti esterni richiamati nel contratto definitivo.
• Il sindacato di legittimità sull'interpretazione contrattuale non consente una nuova valutazione del merito; in cassazione è censurabile solo la violazione dei canoni ermeneutici legali o un'interpretazione logicamente incongrua, non la diversa lettura degli stessi elementi di fatto.
• Quando il contratto di acquisto richiama espressamente titoli precedenti che descrivono l'esistenza e l'estensione di una servitù, l'acquirente non può successivamente invocare la garanzia ex art. 1489 c.c. se risulta già edotto della consistenza del peso gravante sul bene.
• Una censura sulla mancata ammissione di consulenza tecnica o sulla prova è assorbita se dipende integralmente dal previo accoglimento delle doglianze di merito che ne costituivano il presupposto logico.
• La responsabilità del venditore per cosa gravata da diritti di terzi presuppone un'effettiva divergenza tra quanto promesso e quanto trasferito; se il peso risulta conosciuto e accettato dall'acquirente, non vi è spazio per riduzione del prezzo o risarcimento del danno.

Come è indicizzato