Sentenza del 23/09/2020 n. 1955 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

Impugnazione di avviso di liquidazione relativo a imposta catastale e ipotecaria per la rideterminazione del valore di un immobile oggetto di compravendita nel 2014. I ricorrenti, in qualità di acquirente e utilizzatore, hanno contestato l'utilizzo dei valori OMI e dei listini FIMAA come rappresentativi del valore di mercato del singolo immobile, sostenendo l'adeguatezza della perizia stragiudiziale prodotta e del valore indicato nell'atto di compravendita. L'Ufficio aveva determinato il valore tramite una media aritmetica fra valori OMI, valori FIMAA e capitalizzazione del reddito di locazione desunto da un sito di compravendite (Idealista).

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha respinto l'appello dell'Agenzia e confermato integralmente la sentenza di primo grado: il metodo adottato dall'Ufficio è stato ritenuto non convincente e incompleto perché non ha tenuto conto della specificità dell'immobile; la perizia stragiudiziale delle parti è stata ritenuta più aderente al reale valore di mercato e il valore da essa indicato è stato confermato (pur superiore al prezzo di compravendita). Spese compensate.

Norme richiamate

• DPR n. 131/1986 art. 51

  Richiamato in prospettiva di legittimità della liquidazione, con la precisazione che l'avviso di liquidazione non può fondarsi esclusivamente sul confronto con le quotazioni OMI; occorrono presunzioni gravi, precise e concordanti per determinare il valore venale in comune commercio.

• DPR n. 131/1986 art. 52

  Richiama i metodi eventuali per la determinazione del valore; la Commissione osserva che i metodi indicati (comparativo, patrimoniale, capitalizzazione) possono essere utilizzati ma non possono sostituire l'istruttoria specifica sul bene quando si tratta di valori medi non riferiti alla singola unità.

• Cass. Sez. 5, Sent. n. 21813/2018

  Giurisprudenza consolidata secondo cui le quotazioni OMI non costituiscono prova automatica del valore venale in comune commercio e non possono da sole giustificare l'avviso di liquidazione; occorre valutare le specificità dell'immobile e fondare l'accertamento su presunzioni gravi, precise e concordanti.

• Circolare Agenzia delle Entrate 16/E del 28.4.2016

  Richiamata dalle parti per sostenere che i valori OMI/FIMAA costituiscono un punto di riferimento iniziale che deve essere integrato da idonea istruttoria per la riferibilità al singolo immobile.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI e i listini FIMAA sono indicatori utili ma vanno considerati solo come punto di partenza; non sono prova automatica del valore venale di un singolo immobile.
• Ogni valutazione fiscale del valore di mercato deve considerare la specificità dell'immobile (tipologia, stato manutentivo, ubicazione, consistenza, destinazione d'uso) e motivare perché i valori medi siano riferibili a quella specifica unità.
• La capitalizzazione del reddito desunta da portali di annunci non ha di per sé maggiore oggettività rispetto a una perizia giurata e deve essere supportata da elementi che ne giustifichino l'applicazione al caso concreto.
• Una perizia tecnica, ben motivata e antecedente alla compravendita, può prevalere su metodi basati su medie statistiche se dimostra congruamente la riferibilità del valore al singolo bene.
• Per l'Agenzia è necessario fondare le rettifiche su presunzioni gravi, precise e concordanti; l'uso di indicatori statistici senza integrazione istruttoria può rendere l'atto illegittimo.
• In assenza di adeguata specificazione e comparazione, è possibile la conferma del valore indicato dalla parte privata e la compensazione delle spese processuali.