Cassazione Civile, Ordinanza n. 25560/2023 del 31/08/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato nel 2006, nel quale era previsto il versamento di una caparra e la stipula del definitivo entro 40 giorni dal rilascio del permesso di costruire, purché l'immobile fosse libero da iscrizioni e trascrizioni. La promissaria acquirente aveva poi ottenuto un decreto ingiuntivo per la restituzione del doppio della caparra, sostenendo che i promittenti venditori fossero inadempienti per non avere cancellato ipoteche gravanti su parte dei beni promessi in vendita e che ciò legittimasse il recesso esercitato nel marzo 2008. In appello, tuttavia, la Corte territoriale ha ritenuto che il termine per il rogito non fosse essenziale, valorizzando il comportamento successivo delle parti, tra cui il rinvio della stipula e il versamento di ulteriori 15.000 euro da parte della promissaria acquirente, somma che avrebbe consentito la purgazione delle ipoteche; ha quindi escluso un grave inadempimento dei venditori e reputato illegittimo il recesso della promissaria acquirente, ma ha comunque condannato i venditori a restituire la sola caparra ricevuta, senza una espressa pronuncia sulla risoluzione o sul fondamento giuridico della restituzione. I promittenti venditori hanno proposto ricorso principale per censurare, da un lato, la motivazione apparente o insufficiente sulla restituzione della caparra pur a fronte dell’accertata illegittimità del recesso, e, dall’altro, la violazione dell’art. 112 c.p.c. per avere la Corte d'appello disposto la restituzione senza domanda e per non essersi pronunciata sulla loro domanda di accertamento della legittimità del recesso. La promissaria acquirente ha resistito con controricorso e ricorso incidentale, lamentando omesso esame di fatti decisivi e omessa motivazione circa la gravità dell’inadempimento dei venditori, nonché sostenendo l’infondatezza delle censure dei venditori. La Corte di cassazione ha ritenuto infondato il ricorso incidentale perché le doglianze miravano in sostanza a ottenere una diversa valutazione dei fatti, attività riservata al giudice di merito se la motivazione è sensata; ha invece accolto il ricorso principale, rilevando che, una volta accertata l’illegittimità del recesso, non poteva disporsi la restituzione della caparra senza chiarire il relativo fondamento giuridico, essendo necessario che il giudice di rinvio scelga e motivi tra le alternative della ritenzione della caparra da parte dei venditori oppure della sua restituzione alla promissaria acquirente. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Venezia in diversa composizione anche per le spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso principale dei promittenti venditori e rigettato il ricorso incidentale della promissaria acquirente. Ha cassato la sentenza della Corte d'appello di Venezia limitatamente ai motivi accolti e ha rinviato la causa alla medesima Corte, in diversa composizione, affinché individui e motivi il fondamento giuridico della decisione sulla caparra dopo avere accertato l'illegittimità del recesso. Le spese del giudizio di legittimità sono state demandate al giudice di rinvio. È stato inoltre dato atto dell'ulteriore contributo unificato a carico della ricorrente incidentale, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 111, co. 6, Cost.

  La motivazione della sentenza deve consentire di comprendere il percorso logico-giuridico seguito dal giudice.

• art. 132, co. 2, n. 4, c.p.c.

  La sentenza deve contenere la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice deve pronunciare su tutta la domanda e non oltre i limiti di essa; non può attribuire un bene della vita senza il necessario fondamento processuale e decisorio.

• art. 116, co. 1, c.p.c.

  L'apprezzamento dei fatti e delle prove è riservato al giudice di merito; in cassazione è sindacabile solo l'eventuale insanità o illogicità giuridicamente rilevante dell'accertamento.

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  Il vizio di omesso esame di fatti decisivi non può tradursi in una richiesta di rivalutazione del merito.

• art. 13, co. 1-quater, d.P.R. 115/2002

  In caso di rigetto o inammissibilità del ricorso incidentale, può essere dovuto un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 1-bis, d.P.R. 115/2002

  Richiamato come base del contributo unificato ulteriore in presenza dei presupposti di legge.

Massime di principio

• Quando il giudice accerta l'illegittimità del recesso di una parte da un contratto preliminare, non può limitarsi a disporre la restituzione della caparra senza indicare il titolo giuridico che giustifica tale effetto, dovendo chiarire se la caparra resti acquisita alla controparte o debba essere restituita.
• Le censure di omesso esame di fatti decisivi o di omessa motivazione sono inammissibili se, in concreto, mirano soltanto a ottenere una diversa ricostruzione del materiale fattuale già valutato dal giudice di merito.
• In cassazione il controllo sulla motivazione e sull'accertamento dei fatti non sostituisce il giudizio di merito: la Corte verifica la ragionevolezza e la coerenza logico-giuridica dell'accertamento, non la sua corrispondenza alla realtà storica in sé.
• La valutazione della gravità dell'inadempimento e della legittimità del recesso, se sorretta da una motivazione non illogica, appartiene al giudice di merito e non può essere rivisitata in sede di legittimità.
• In presenza di un recesso ritenuto illegittimo, il giudice deve comunque individuare il corretto assetto restitutorio e la disciplina applicabile alla caparra, motivando espressamente la scelta tra le possibili conseguenze giuridiche.

Come è indicizzato