Cassazione Civile, Ordinanza n. 26146/2024 del 07/10/2024

Esito

La controversia

Nel 2005 il promissario acquirente, subentrato a un precedente acquirente in un preliminare del 1990 avente a oggetto un immobile facente parte di un più ampio complesso, ha convenuto in giudizio il promittente venditore chiedendo l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., con trasferimento dell'immobile, determinazione giudiziale del saldo prezzo in misura ridotta per il deprezzamento dell'area antistante causato da modifiche apportate dal venditore, consegna del bene e risarcimento del danno. Il convenuto ha eccepito, tra l'altro, che il rapporto fosse già coperto da giudicato e che non fosse stata offerta la prestazione dovuta. Il Tribunale ha dichiarato inammissibili le domande per mancata offerta del saldo; la Corte d'appello ha confermato il rigetto ritenendo necessaria un'offerta formale del prezzo complessivo, anche perché la riduzione del prezzo accertata in concreto lo lasciava comunque su un importo rilevante. Con il ricorso per cassazione sono stati dedotti: violazione dell'art. 2932, comma 2, c.c. e dell'art. 115 c.p.c. per avere la Corte ritenuto dovuta l'offerta del saldo nonostante il contratto prevedesse il pagamento alla consegna dell'immobile, mai avvenuta; violazione delle stesse norme per non avere considerato che la domanda era cumulata con quella di riduzione del prezzo; nullità della sentenza e violazione dell'art. 112 c.p.c. per avere la Corte attribuito rilievo a un inadempimento diverso da quello dedotto. La Corte di cassazione ha ritenuto fondati i motivi, rilevando che, quando il pagamento del prezzo non è esigibile prima della conclusione del definitivo, l'offerta del prezzo ex art. 2932, comma 2, c.c. non è necessaria; inoltre la riduzione del prezzo accertata tramite c.t.u. era un dato sopravvenuto, non esigibile al momento della proposizione della domanda, sicché non poteva pretendersi un'offerta formale di quella somma.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso, ha cassato la sentenza della Corte d'appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, e ha rinviato la causa alla stessa Corte d'appello in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità. Il rinvio è stato disposto perché il giudice di merito riesamini la domanda di esecuzione specifica e la questione dell'offerta del prezzo alla luce del principio secondo cui tale offerta non è richiesta quando il pagamento non sia esigibile prima del definitivo e quando la riduzione del prezzo dipenda da un accertamento tecnico successivo.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L'offerta del prezzo non è necessaria se, per previsione contrattuale, il pagamento non è esigibile prima della conclusione del contratto definitivo; la norma va letta in relazione al momento di esigibilità della prestazione.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato come parametro di violazione per censurare l'apprezzamento delle risultanze di causa; nel caso concreto la Corte di legittimità non ne fa una specifica elaborazione autonoma.

• art. 112 c.p.c.

  La sentenza di merito non può attribuire rilievo a un inadempimento diverso da quello dedotto dalle parti, dovendo rispettare il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 360 c.p.c.

  Norma richiamata per la formulazione dei motivi di ricorso per cassazione, fondati su violazione di legge, nullità della sentenza e vizio motivazionale.

• art. 1208 c.c.

  Richiamato in relazione alla disciplina dell'offerta formale; nel caso concreto il giudice di merito aveva ritenuto necessaria un'offerta secondo le forme della mora del creditore o degli usi.

• art. 1209 c.c.

  Citato insieme all'art. 1208 c.c. quale disciplina dell'offerta formale di pagamento.

• art. 1210 c.c.

  Citato insieme agli artt. 1208 e 1209 c.c. quale disciplina dell'offerta formale di pagamento.

• art. 1214 c.c.

  Richiamato per gli usi cui può conformarsi l'offerta formale di pagamento.

Massime di principio

• In tema di esecuzione in forma specifica del preliminare, l'offerta del prezzo prevista dall'art. 2932, comma 2, c.c. non è necessaria quando il contratto stabilisca che il pagamento del prezzo o del saldo sia esigibile solo al momento della conclusione del definitivo o della consegna, e tale momento non sia ancora maturato.
• Se il promissario acquirente cumula alla domanda ex art. 2932 c.c. una domanda di riduzione del prezzo per vizi o difformità, non può essergli imposto, al momento della proposizione della domanda, di offrire una somma che potrà essere determinata solo all'esito dell'istruttoria o di una consulenza tecnica successiva.
• Il giudice di merito, nel valutare la necessità dell'offerta formale del prezzo, deve avere riguardo alla pattuizione contrattuale sull'esigibilità del saldo e non può fondare il rigetto su una quantificazione del prezzo risultante solo ex post.
• Vi è violazione dell'art. 112 c.p.c. quando la decisione attribuisce rilievo a un inadempimento diverso da quello dedotto in causa o quando trasforma la contestazione sull'offerta del prezzo in una diversa ragione di inadempimento non prospettata dalle parti.

Come è indicizzato