Sentenza del 06/11/2019 n. 28561 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva recuperato le imposte di registro ritenendo decaduto il contribuente dalle agevolazioni "prima casa": egli non aveva trasferito la residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi dall'acquisto. L'acquisto era tuttavia soggetto alla prelazione del Ministero per i Beni e le Attività Culturali. L'Amministrazione contestava inoltre che l'immobile fosse stato correttamente escluso dalla categoria degli immobili di lusso, sostenendo, sulla base della valutazione dell'Agenzia del Territorio, che la superficie utile superasse i 240 mq. La CTR aveva ritenuto decorso il termine per il trasferimento della residenza solo dal momento in cui era divenuta certa la disponibilità del bene e aveva attribuito rilievo a una perizia tecnica di parte.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato i primi due motivi dell'Agenzia. Ha confermato che, durante il periodo in cui il Ministero poteva esercitare la prelazione, l'acquirente non era obbligato a trasferire la residenza, poiché l'atto era inefficace e la disponibilità dell'immobile era incerta. La retroattività civilistica dell'acquisto, conseguente al mancato esercizio della prelazione, non è opponibile al Fisco quando riguarda un obbligo fiscale collegato a una condotta che presuppone la disponibilità materiale del bene. La Corte ha invece accolto il terzo e il quarto motivo, rilevando che la CTR aveva erroneamente ritenuto non contestata la perizia di parte e non aveva esaminato adeguatamente la superficie dell'immobile né le valutazioni dell'Agenzia del Territorio. La sentenza è stata cassata limitatamente a tali profili e la causa è stata rinviata alla CTR del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131/1986, art. 1 della Tariffa, parte prima, Nota II-bis

  Disciplina le agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa, inclusa la condizione del trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l'immobile entro 18 mesi.

• Codice civile, artt. 1353 e 1360

  Regolano gli effetti della condizione sospensiva e la loro retroattività nei rapporti negoziali. La Corte ha precisato che tale retroattività opera tra le parti, ma non necessariamente nei confronti del Fisco, soggetto estraneo al rapporto contrattuale.

• D.Lgs. n. 490/1999, artt. 58, 59 e 60

  "In pendenza di tale termine, l'atto di alienazione è inefficace e all'alienante è vietato effettuare la consegna della cosa".

  Per i beni culturali soggetti a prelazione pubblica, l'acquirente non dispone pienamente del bene durante il termine concesso al Ministero per esercitare la prelazione. Pertanto, in tale periodo non può essere preteso il trasferimento della residenza ai fini dell'agevolazione prima casa.

• D.M. 2 agosto 1969, art. 6

  Individua criteri rilevanti per qualificare un'abitazione come immobile di lusso, con conseguenze sull'applicabilità delle agevolazioni prima casa.

• Codice civile, art. 2697

  Stabilisce le regole sull'onere della prova. Nel caso concreto, il giudice di rinvio dovrà valutare le contestazioni dell'Amministrazione e la diversa documentazione tecnica relativa alla superficie dell'immobile.

Massime di principio

• Quando l'acquisto di un immobile è soggetto a una prelazione pubblica e l'atto resta inefficace fino alla scadenza del relativo termine, l'obbligo di trasferire la residenza ai fini dell'agevolazione prima casa non decorre necessariamente dalla data del rogito, ma dalla disponibilità effettiva e certa del bene.
• La retroattività prevista dalle norme civilistiche per il mancato avveramento di una condizione può valere nei rapporti tra le parti, ma non può essere automaticamente opposta all'Amministrazione finanziaria per imporre al contribuente un comportamento che presupponeva la disponibilità materiale dell'immobile.
• Le perizie di parte costituiscono elementi di prova liberamente valutabili e non sono vincolanti per il giudice. Se l'Amministrazione le contesta specificamente e produce valutazioni tecniche contrarie, il giudice deve esaminare e motivare il confronto tra tutti gli elementi probatori.
• In materia di agevolazioni prima casa, la verifica dei requisiti oggettivi dell'immobile, inclusa la sua eventuale qualificazione come abitazione di lusso, deve essere svolta sulla base dei criteri normativi e di una valutazione motivata della documentazione tecnica disponibile.
• La cassazione con rinvio non attribuisce automaticamente la vittoria definitiva a una parte: la questione viene riesaminata dal giudice di merito limitatamente ai profili accolti dalla Corte.