Sentenza del 02/12/2021 n. 38056 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Impugnazione di avviso di accertamento IRPEF 2008 con cui l'Ufficio aveva qualificato la vendita di un fabbricato come vendita di area edificabile (sostenendo che l'edificio fosse stato immediatamente demolito), accertando una plusvalenza e applicando una maggiore aliquota ai fini dell'imposta di registro. La contribuente contestava la qualificazione e impugnava l'atto.

La decisione

La Commissione tributaria provinciale aveva rigettato il ricorso, ma la Commissione tributaria regionale (Emilia Romagna) lo ha riformato annullando l'atto impositivo ritenendo che, ai fini delle imposte sui redditi (art. 67 TUIR), non possa farsi riferimento all'intenzione delle parti ma alla condizione oggettiva del bene (deve trattarsi di terreno già suscettibile di utilizzazione edificatoria); non è quindi possibile riqualificare automaticamente una cessione di fabbricato come cessione di terreno edificabile solo perché era prevista la demolizione/ricostruzione. L'Agenzia ha proposto ricorso per cassazione che la Corte ha dichiarato inammissibile, richiamando l'orientamento giurisprudenziale consolidato e la funzione di filtro del giudizio di legittimità; l'Agenzia è stata condannata alle spese.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 917 del 1986, art. 67 (ex art. 81)

  La tassazione separata delle plusvalenze riguarda le cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione; non riguarda i terreni già occupati da un fabbricato. La norma deve essere interpretata in base alla condizione oggettiva del bene al momento della cessione.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 20 (Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro)

  Regola la qualificazione ai fini dell'imposta di registro; la Corte osserva che la qualificazione ai fini del registro non si può automaticamente trasferire alle imposte sui redditi.

• Codice Civile, art. 1362

  Norma sull'interpretazione del contratto secondo la volontà delle parti; la giurisprudenza richiamata distingue l'ambito civilistico/contrattuale dall'ambito fiscale, dove per le plusvalenze prevale la verifica della condizione oggettiva del bene.

• Circolare Agenzia delle Entrate n. 23/E/2020

  L'Amministrazione ha espresso il principio che, ai fini della tassazione delle plusvalenze, la cessione di un edificio non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile sulla base di elementi come permessi di demolizione e ricostruzione.

• Sezioni Unite Corte di Cassazione, sentenza n. 7155/2017

  Stabilisce il principio procedurale secondo cui la Suprema Corte può dichiarare inammissibile un ricorso che si pone in contrasto con un orientamento consolidato, svolgendo una funzione di filtro; applicato per dichiarare inammissibile il ricorso dell'Agenzia.

• D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater (introdotto dalla L. n. 228/2012, art. 1, comma 17)

  introdotto dalla L. n. 228/2012, art. 1, comma 17

  Prevede il contributo unificato processuale: la norma non si applica alle Amministrazioni dello Stato che sono esentate tramite il meccanismo della prenotazione a debito; pertanto non è stato imposto un ulteriore versamento all'Agenzia.

• D.L. n. 137 del 2020, art. 23, comma 8-bis conv. con modifiche dalla L. n. 176 del 2020

  Norma procedurale richiamata per la trattazione in pubblica udienza secondo le modalità emergenziali (contestualizzazione formale della trattazione del ricorso).

Massime di principio

• Ai fini delle imposte sui redditi (plusvalenze), la qualificazione di una cessione dipende dalla condizione oggettiva del bene al momento della cessione: il criterio è urbanistico/oggettivo (terreno edificabile già riconosciuto dagli strumenti urbanistici), non la mera intenzione delle parti.
• La presenza di permessi di demolizione e ricostruzione o la volontà di demolire il fabbricato non sono, di per sé, sufficienti a trasformare una cessione di fabbricato in una cessione di terreno edificabile ai fini della tassazione delle plusvalenze.
• La qualificazione adottata ai fini dell'imposta di registro non si trasferisce automaticamente alle imposte sui redditi: ogni imposta ha i propri presupposti e criteri di qualificazione.
• L'orientamento giurisprudenziale consolidato esclude la riqualificazione in presenza di fabbricato esistente; chi impugna o propone ricorso deve muoversi tenendo conto di questo orientamento, altrimenti il ricorso può essere dichiarato inammissibile.
• In pratica, per ridurre il rischio di tassazione come plusvalenza da terreno è necessario dimostrare che, al momento della cessione, l'area era già qualificata dagli strumenti urbanistici come terreno edificabile (e non limitarsi a produrre permessi o intenzioni di demolizione).
• Dal punto di vista processuale, l'Amministrazione finanziaria può essere condannata alle spese se il ricorso è dichiarato inammissibile; le amministrazioni dello Stato sono esentate dall'obbligo di versare il contributo unificato tramite prenotazione a debito.