Sentenza del 08/11/2018 n. 566 - Comm. Trib. Reg. per la Basilicata

Esito

La controversia

La contribuente sosteneva di non dover dichiarare i canoni di locazione non percepiti, poiché l'inquilino era moroso e risultava emesso un decreto ingiuntivo. L'Ufficio contestava tale impostazione, rilevando che, in base alla disciplina dei redditi fondiari, i canoni di locazione sono imponibili indipendentemente dalla loro effettiva percezione, salvo il caso specifico delle locazioni abitative per le quali sia stata conclusa una procedura giurisdizionale di convalida dello sfratto per morosità.

La decisione

La Commissione tributaria provinciale aveva inizialmente accolto il ricorso della contribuente. In appello, tuttavia, il giudice ha accolto l'impugnazione dell'Ufficio e confermato la cartella di pagamento. È stato stabilito che la sola prova della morosità o l'esistenza di un decreto ingiuntivo non sono sufficienti: il locatore deve dimostrare anche la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto per morosità. Poiché tale procedimento non risultava nemmeno instaurato e il contratto era ancora in essere, i canoni dovevano concorrere alla formazione del reddito imponibile. Le spese del grado sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 26 del D.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  In linea generale i redditi fondiari sono imputati al possessore indipendentemente dalla loro percezione.

  I redditi derivanti da immobili locati sono normalmente imponibili anche se i canoni non sono stati materialmente incassati.

• Art. 8, comma 5, della Legge n. 413/1998

  I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.

  Per le locazioni abitative è prevista un'eccezione alla tassazione per competenza: i canoni non percepiti cessano di concorrere al reddito soltanto dal momento in cui si conclude il procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto per morosità.

• Art. 37, comma 4-bis, del D.P.R. n. 917/1986

  La contribuente ne aveva invocato l'applicazione per sostenere la non imponibilità dei canoni non percepiti, ma il giudice ha ritenuto comunque necessaria la prova della conclusione della procedura di convalida dello sfratto.

• Art. 36, comma 2, del D.Lgs. n. 546/1992

  L'Ufficio ne aveva dedotto la violazione per carenza di motivazione della sentenza di primo grado; la decisione d'appello è stata comunque definita sulla base della disciplina sostanziale dei canoni di locazione.

Massime di principio

• Per le locazioni abitative, la mancata riscossione dei canoni non elimina automaticamente l'obbligo di dichiararli e assoggettarli a imposizione.
• La sola morosità dell'inquilino, una diffida, una richiesta di pagamento o un decreto ingiuntivo non equivalgono alla convalida giudiziale dello sfratto.
• Per beneficiare dell'esclusione dei canoni non percepiti occorre poter documentare sia il mancato pagamento sia la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto per morosità.
• L'effetto fiscale opera dal momento della conclusione del procedimento di convalida e non necessariamente dall'inizio della morosità.
• In assenza di una procedura di sfratto conclusa, e finché il contratto risulta in essere, l'Amministrazione finanziaria può recuperare a tassazione i canoni non dichiarati anche se non incassati.
• La regola riguarda specificamente le locazioni di immobili ad uso abitativo; per situazioni diverse occorre verificare la disciplina applicabile.