Sentenza n. 1676/2026 - Firenze, Sezione 1

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato il piano attuativo relativo alla realizzazione, da parte dell’operatore economico controinteressato, di un edificio commerciale/direzionale sull’area antistante le proprie abitazioni e terreni. Ha dedotto: l’approvazione del piano su iniziativa della sola proponente senza il consenso di tutti i proprietari delle aree incluse; la violazione dell’art. 108 della l.r. Toscana n. 65/2014 e delle garanzie partecipative; la mancata nuova pubblicazione del progetto asseritamente modificato dopo l’adozione; la violazione degli standard per parcheggi pubblici e verde pubblico; l’erroneo calcolo dei parcheggi per la sosta stanziale; la violazione della disciplina sul rischio idraulico e del principio di non aggravio; il mancato rispetto delle prescrizioni della conferenza di copianificazione. La ricorrente ha fondato la propria legittimazione sia sull’asserita inclusione di una porzione dei propri terreni nel perimetro del piano, sia sulla vicinitas e sul pregiudizio derivante dalla compromissione delle visuali, dall’incremento delle immissioni acustiche, dall’inquinamento, dal traffico e dalla svalutazione degli immobili. Il Comune e la controinteressata hanno eccepito, tra l’altro, difetto di legittimazione e interesse, tardività e mancata impugnazione della scheda norma PA31, sostenendo nel merito la legittimità del piano e la legittimazione della proponente.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso, ritenendo comunque sussistente l’interesse concreto e attuale della ricorrente in ragione della vicinitas e della rilevante trasformazione urbanistica dell’area antistante le sue proprietà. Ha tuttavia escluso che i terreni della ricorrente fossero inclusi nel piano: le mappe catastali hanno valore solo sussidiario e, in caso di contrasto tra elaborati, prevale la parte normativa del piano; la Tavola 3 individuava come interessate le sole particelle 419, 63 e 751, oltre alla strada comunale. Di conseguenza non era necessario il consenso della ricorrente né l’attivazione della procedura di cui all’art. 108 l.r. Toscana n. 65/2014. Le contestazioni sulla legittimazione di Eurospin sono state ritenute inammissibili perché riferite a posizioni di proprietari terzi e comunque infondate: i preliminari di vendita, interpretati secondo la volontà delle parti, autorizzavano le iniziative pianificatorie e autorizzative necessarie, erano stati prorogati anche con l’intervento della curatela fallimentare e le successive vendite avevano consolidato il consenso dei proprietari. La mancata produzione di alcuni elaborati previsti dal regolamento edilizio non determinava automaticamente l’illegittimità del piano, poiché l’elenco regolamentare aveva carattere esemplificativo e l’amministrazione doveva valutare complessivamente l’adeguatezza della documentazione. La censura sulla mancata nuova pubblicazione è stata dichiarata inammissibile per genericità e comunque infondata: le modifiche erano integrazioni e specificazioni conseguenti alle osservazioni, prive di innovazioni sostanziali e concentrate soprattutto sulla viabilità. La doglianza sugli standard di parcheggio e verde è stata dichiarata inammissibile perché gli standard erano già puntualmente stabiliti dalla non impugnata scheda norma PA31, avente portata prescrittiva, mentre il piano attuativo costituiva atto meramente attuativo. La censura sui parcheggi per la sosta stanziale è stata ritenuta inammissibile, poiché le quantità indicate nel piano erano di massima e il calcolo definitivo dipendeva dal progetto edilizio definitivo e dai parametri effettivi dell’edificio; in ogni caso i dati non apparivano manifestamente errati. Le doglianze sul rischio idraulico sono state dichiarate inammissibili e comunque infondate: la relazione idraulica aveva esaminato le criticità e previsto misure compensative, il Genio Civile aveva rilasciato il nulla osta tecnico non impugnato e l’intervento non determinava un incremento della classe di magnitudo. La censura sulle prescrizioni della conferenza di copianificazione è stata dichiarata inammissibile perché generica e tardivamente specificata nella memoria conclusionale. Spese compensate per la complessità e peculiarità della controversia.

Norme richiamate

• art. 28 l. 1150/1942

  La censura relativa alla necessità del consenso dei proprietari delle aree incluse nel piano è stata esaminata insieme alle disposizioni regionali, ma il giudice ha escluso in fatto l’inclusione delle proprietà della ricorrente nel comparto.

• art. 108 l.r. Toscana n. 65/2014

  La procedura partecipativa e consortile per la presentazione del piano da parte della maggioranza dei proprietari non era necessaria perché le aree della ricorrente e degli altri proprietari indicati non risultavano incluse nel comparto; inoltre, il consenso dei proprietari delle particelle interessate era stato comunque acquisito.

• art. 109 l.r. Toscana n. 65/2014

  La disposizione individua i contenuti dei piani attuativi; il regolamento edilizio comunale non può trasformare l’elenco di documenti ulteriori in una causa automatica di inammissibilità, soprattutto quando la documentazione complessiva consenta la valutazione dell’intervento.

• art. 111 l.r. Toscana n. 65/2014

  La procedura di approvazione del piano non impone una nuova pubblicazione per modifiche meramente integrative o specificative, conseguenti alle osservazioni, che non alterino sostanzialmente l’impianto del piano adottato.

• art. 25 l.r. Toscana n. 65/2014

  Le prescrizioni della conferenza di copianificazione devono essere contestate mediante specifiche deduzioni sulle concrete violazioni; allegazioni generiche o sviluppate per la prima volta in memoria sono inammissibili.

• art. 5 d.m. 1444/1968

  La contestazione degli standard di parcheggio e verde non può utilmente essere rivolta contro il solo piano attuativo quando la relativa quantificazione è già stabilita in modo vincolante dalla scheda norma dello strumento urbanistico generale non impugnata.

• art. 2, comma 2, l. 122/1989

  Il calcolo dei parcheggi per la sosta stanziale deve essere rapportato al volume definitivo della costruzione; nel piano attuativo, che definisce parametri massimi e non il progetto edilizio definitivo, la quantificazione può avere carattere provvisorio.

• art. 8 l.r. Toscana n. 41/2018

  La compatibilità idraulica dell’intervento può essere valutata sulla base della relazione tecnica e del controllo dell’organo competente; il giudice ha valorizzato il nulla osta del Genio Civile, non impugnato, e l’assenza di incremento della classe di magnitudo.

• art. 950 c.c.

  Le risultanze catastali hanno valore probatorio sussidiario e non dimostrano da sole l’esatta estensione delle proprietà né l’inclusione di un’area nel perimetro di un piano attuativo.

• art. 1362 c.c.

  L’autorizzazione contenuta nel preliminare di vendita è stata interpretata secondo la comune intenzione delle parti e in senso estensivo, ricomprendendo le iniziative pianificatorie e autorizzative necessarie alla realizzazione del comparto e dell’edificio commerciale.

Massime di principio

• La vicinitas rispetto a un intervento urbanistico non determina automaticamente l’accoglimento del ricorso, ma può fondare un interesse concreto e attuale quando l’intervento, per dimensioni e destinazione, sia idoneo a incidere sulle visuali, sulle immissioni, sul traffico e sulla vivibilità delle proprietà vicine.
• Le mappe catastali hanno valore probatorio meramente sussidiario e, da sole, non dimostrano che una particella sia inclusa nel perimetro di un piano attuativo; in caso di contrasto tra elaborati del piano, ai fini dell’individuazione del comparto prevale la parte normativa o descrittiva avente portata prescrittiva rispetto alla rappresentazione grafica.
• La procedura prevista per i piani attuativi promossi dalla maggioranza dei proprietari non è necessaria quando le aree del ricorrente non fanno parte del comparto e, con riferimento alle aree effettivamente comprese, il proponente sia munito di un titolo negoziale idoneo a legittimare le iniziative pianificatorie e autorizzative, anche se non ancora proprietario.
• Le modifiche apportate a un piano urbanistico o attuativo dopo l’adozione non richiedono una nuova pubblicazione quando costituiscono integrazioni o specificazioni conseguenti alle osservazioni e non comportano innovazioni sostanziali né deviazioni dai criteri e dall’impianto originari.
• Quando gli standard urbanistici sono già puntualmente e vincolativamente determinati da uno strumento generale o da una scheda norma non impugnata, il piano attuativo meramente esecutivo non può essere utilmente censurato per violazione di quegli stessi standard, poiché l’eventuale annullamento dell’atto attuativo non rimuoverebbe la prescrizione generale.
• Nel piano attuativo la quantificazione dei parcheggi correlata al volume edilizio può avere carattere di massima, se la superficie e l’altezza definitive dell’edificio saranno determinate soltanto con il progetto edilizio e il titolo abilitativo; le verifiche tecniche specialistiche positivamente svolte dall’organo competente, se non specificamente impugnate, ostano inoltre a censure generiche sulle medesime valutazioni.

Come è indicizzato