Sentenza del 25/10/2016 n. 1881 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

La controversia riguardava l'assoggettabilità a IRPEF della plusvalenza realizzata mediante la vendita di un immobile ricostruito in sostituzione di un manufatto preesistente. Il contribuente sosteneva che, ai fini del termine quinquennale previsto per la tassazione delle plusvalenze immobiliari, dovesse considerarsi la data di acquisto o costruzione del manufatto originario e non la data di ultimazione dei lavori di ricostruzione. La ricostruzione era stata realizzata nell'ambito della sostituzione edilizia prevista dalla normativa regionale toscana, che consente la demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, con agevolazioni collegate all'interesse pubblico di sostituire immobili non più conformi agli attuali standard di sicurezza.

La decisione

La pretesa impositiva è stata esclusa. L'immobile ricostruito è stato considerato, ai fini della decorrenza del termine quinquennale, sostanzialmente il medesimo bene già posseduto, sebbene rinnovato mediante demolizione e ricostruzione. Pertanto, il termine di cinque anni non decorre dalla conclusione dei lavori di ricostruzione, ma dalla data di acquisto o di costruzione del manufatto originario. La plusvalenza non è quindi imponibile quando la vendita avviene dopo il decorso di cinque anni dalla data originaria rilevante.

Norme richiamate

• Art. 78 della legge regionale Toscana 12 gennaio 2005, n. 1

  Prevede la possibilità di realizzare nuovi manufatti edilizi previa demolizione di un manufatto preesistente, con esclusione o riduzione degli oneri di urbanizzazione e altre agevolazioni.

  La disciplina regionale evidenzia che la demolizione e ricostruzione costituiscono un intervento di sostituzione edilizia volto a rinnovare un immobile preesistente, non necessariamente a creare un bene economicamente e giuridicamente distinto.

• Art. 67, comma 1, lettera b), del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR)

  Prevede la tassazione delle plusvalenze realizzate mediante la cessione di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, salvo le ipotesi previste dalla norma.

  Nel caso di demolizione e ricostruzione in sostituzione edilizia, il termine quinquennale decorre dall'acquisto o dalla costruzione del manufatto originario e non dalla conclusione dei lavori sul nuovo edificio, quando il nuovo immobile rappresenta la sostituzione e il rinnovamento di quello preesistente.

Massime di principio

• La demolizione e ricostruzione di un immobile non fa automaticamente decorrere un nuovo termine fiscale quinquennale: occorre verificare se l'intervento costituisca una sostituzione edilizia del bene preesistente oppure la realizzazione di un bene completamente nuovo.
• Quando esiste continuità sostanziale, urbanistica e funzionale tra il manufatto originario e quello ricostruito, la data rilevante per la plusvalenza può essere quella di acquisto o costruzione dell'immobile originario.
• La qualificazione urbanistica dell'intervento, la disciplina regionale applicabile, i titoli edilizi e la documentazione che dimostra il collegamento tra vecchio e nuovo manufatto sono elementi decisivi.
• La vendita entro cinque anni può generare una plusvalenza imponibile solo se ricorrono i presupposti previsti dall'articolo 67 del TUIR; la decorrenza del termine deve essere determinata considerando la reale natura dell'intervento edilizio.
• La ricostruzione non comporta automaticamente l'esclusione della tassazione: la valutazione deve essere effettuata caso per caso, verificando continuità del bene, finalità dell'intervento e documentazione disponibile.